Рынок торговой недвижимости Украины во многом остается недостаточно профессиональным, собственники и управляющие ТРЦ компании переоценивают свои возможности и допускают промахи, которые приводят к потере арендаторов и недовольству посетителей. ABCnews выяснили, какие же самые распространенные ошибки встречаются в украинских ТРЦ.
Ошибки в работе с арендаторами
Отсутствие диалога. Неважно, чего хочет арендатор – снижения арендных ставок, отсрочки платежей, финансовых каникул, пересмотра договора или убрать пальму, стоящую напротив магазина – главное, вести с ним диалог, сообщить ему, что его слышат и знают о его проблеме. Если арендаторов не слышат, они могут напомнить о себе слишком громко – за последние годы собственникам столичных торговых центров «Гулливер», «Оушен Плаза» и «Караван» с переменным успехом удавалось погашать протестные настроения арендаторов, которые объединялись и устраивали разного рода акции протеста. Например, в «Оушен Плазе» в апреле 2014 года арендаторы писали собственникам коллективное письмо с требованием смягчить условия сотрудничества.
Самым ярким примером неумения слушать партнеров эксперт по торговой недвижимости Вадим Зинченко называет гибель сети ТРЦ «Материк», принадлежавшей днепропетровской компании «Рейнфорд». «В свое время собственник просто закрыл глаза на кризис и до самого конца не предоставлял арендаторам скидки, а когда арендаторы уходили, он на их место ставил собственные магазины, тем самым размывая оборотные средства. Он не воспринимал сигналы рынка, не вел диалог с арендаторами и не хотел ничего слышать, поступая по-своему», – рассказывает эксперт.
Неумение идти на уступки. «Среди наиболее распространенных ошибок девелоперов существующих ТРЦ в работе с арендаторами стоит отметить отказ от предоставления более лояльных коммерческих условий для якорных и мини-якорных операторов, в особенности в условиях кризиса и существенного падения объема продаж», — говорит управляющий партнер СBRE Украина Радомир Цуркан. Как объясняет эксперт, несмотря на более низкие доходы, получаемые девелопером от якорного ритейлера, наличие сильных якорей в торговом центре притягивает брендовых сетевых арендаторов галереи и генерирует стабильный поток посетителей.
Нерациональная экономия. Слишком узкие проходы, малые площади общего пользования, плохая освещенность, экономия на уборке и охране, некачественное кондиционирование и прочие «мелочи», на которых пытаются экономить собственники ТРЦ, в итоге приводит к убыткам. «Чтобы вести диалог с арендатором и аргументированно отказывать ему в очередном снижении арендных ставок, необходима качественная статистика, например, точное количество посетителей ТРЦ. Но у нас зачастую либо нет систем подсчета посетителей, либо они работают с погрешностью до 30%. Второй параметр, которые многие игнорируют и мало кто анализирует с качественной стороны – это отчет о товарообороте магазинов», – поясняет Вадим Зинченко.
Нежелание доверять профессионалам. «Украинские владельцы ТРЦ не доверяют местным консультантам, предпочитая приглашать специалистов из-за рубежа и платить им большие деньги, даже если они сделают такие же выводы, как их украинские коллеги. Либо же слушают только тех, кто соглашается с их мнением и рассказывает только хорошие новости», – говорит Вадим Зинченко. С ним согласна директор компании UTG Евгения Локтионова, которая подчеркивает, что главное в управлении объектом – профессионализм, которого у владельцев зачастую нет в силу разных обстоятельств. «Впрочем, их ошибки в управлении – в моих интересах, потому что после этого они придут ко мне за консультацией», — говорит она. Похоже, что простого пути отечественные девелоперы не ищут, предпочитая набивать шишки на собственном опыте.
Ошибки в работе с посетителями
Платные туалеты. Острый вопрос, всегда волнующий и посетителей, и профессиональных консультантов. Впрочем, если в некоторых ТРЦ плата хотя бы оправдывает себя, то в других деньги буквально спускаются в канализацию. Например, платные туалеты есть в столичных ТРЦ «Дрим Таун» и «Квадрат» на бульваре Перова, но если в первом случае помещения всегда чистые, работают все кабинки и сушки для рук, всегда есть мыло и туалетная бумага в кабинках, то во втором все наоборот – как повезет. Хотя, например, Радомир Цуркан считаетошибочным взимать плату за пользование туалетом в ТРЦ.
Инфраструктурные ошибки. Плохая логистика, запутанные переходы, некачественная или отсутствующая система навигации, недостаточное количество скамеек или их отсутствие, перекрытые выходы, неработающие лифты и эскалаторы – все это затрудняет передвижение посетителей по ТРЦ и в случае ЧП способно привести к непредсказуемым последствиям. «Узкие галереи с большим количеством островков ограничивают свободный проход посетителей», – отмечает Радомир Цуркан. В свою очередь, Вадим Зинченко рассказывает, что в столичном ТРЦ «Караван» со временем были застроены магазинами пожарные выходы. А посетители ТРЦ «Оушен Плаза», которые оказались там в воскресенье, 6 сентября, когда произошло возгорание на фуд-корте, рассказывают, что многие выходы из здания были закрыты, особенно те, что с пандусами, поэтому сложней пришлось самым немобильным посетителям, таким как мамы с колясками и люди с инвалидностью.
Парковки. Парковки в ТРЦ зачастую платные, плохо организованные, узкие, запутанные, многоуровневые, с плохой навигацией и прочими проблемами. Радомир Цуркан, например, отмечает недостаточное количество паркомест. Впрочем, даже если их достаточно, это не всегда помогает. Так, в столичном ТРЦ «Проспект» оборудованы три довольно вместительные парковки, но большинство автомобилистов бросают свои машины на первой, занимая при этом проезды, пешеходные переходы и разными иными путями нарушая ПДД. Похожая ситуация и в «Оушен Плазе» – из-за сложной логистики и того, что парковка платная, ею до сих пор не пользуются многие посетители ТРЦ, оставляя свои машины на тротуарах и проезжей части прилегающих улиц. Во время воскресного возгорания, добавляет Вадим Зинченко, местные парковщики вместо того, чтобы открыть шлагбаум и побыстрее выпустить машины, продолжали собирать деньги за парковку, рассказывая, что ни о каком пожаре им не известно.
В целом же, как подчеркиевает Радомир Цуркан, наиболее существенные ошибки, впоследствии влияющие на показатели успешности торгового объекта, девелоперы или собственники ТРЦ совершают на стадии разработки концепции объекта.