Сб. Июл 2nd, 2022
Рынок торговой недвижимости продолжает активно развиваться. Восстановление платежеспособного спроса населения обусловило возврат ритейлеров к планам развития. Вследствие этого большой объем новых торговых площадей, вышедших на рынок Москвы в 2009-2010 гг., был почти полностью поглощен. Ограниченный объем ввода торговых центров в 2011 г. в Москве усилил конкуренцию розничных операторов за лучшие торговые места. Для укрепления рыночных позиций ритейлеры взяли курс на качественное развитие бизнеса, а также на освоение новых региональных рынков.

 Московский дефицит

Объемы ввода торговых центров в 2011 г. оказались рекордно низкими за всю историю развития рынка: в Москве было открыто 5 торговых центров общей площадью 300 380 кв. м (GLA – 171 740 кв. м). Это в 2 раза меньше, чем в 2010 г., и на 65 % меньше, чем в 2009 г. (по показателю GLA).

Таким образом, общая площадь торговых центров Москвы на конец 2011 г. составила 6 100 310 кв. м (GLA – 3 074 410 кв. м) (с учетом сноса ТЦ «Рамстор» на Ярцевской улице). Обеспеченность жителей города торговыми площадями составила 265 кв. м на 1000 человек, в то время как средний показатель в Восточной Европе равен 350 кв. м, а по отдельным городам он достигает 600-800 кв. м.

Увеличению дефицита площадей способствовала политика столичных властей. В 2011 г. Правительство Москвы осуществило ряд преобразований: было ограничено строительство в центре столицы, продолжилась ревизия ранее заключенных городом инвестиционных контрактов. В результате были отменены многие крупные проекты торговых центров: «Мозаика» (общая площадь – 134 000 кв. м), «АвиаПарк» (260 000 кв. м общей площади). Вместо торговых центров под площадью Тверской Заставы и под Павелецкой площадью решено организовать подземную парковку.

 От центра к периферии

В 2012 г. ситуация должна несколько улучшиться: к открытию заявлено 17 торговых центров площадью 593 500 кв. м (GLA) (общая площадь – 1 178 530 кв. м). Половина предложения создается несколькими крупными проектами – ТРЦ River Mall, ТРЦ «Июнь», ТРЦ GoodZone. Однако, как показывает практика, не все торговые центры будут открыты в срок. Поэтому предложение 2012 г., скорее всего, будет существенно меньше.

Ограниченность площадок под строительство в Москве заставляет девелоперов искать альтернативу. Фокус их внимания постепенно смещается к окраинам столицы и городам Подмосковья. В 2011 г. было анонсировано строительство 2-й очереди торгового центра «Светофор» (20 000 кв. м общей площади) в Балашихе. Trinity Russian Retail Partnership будет реализовывать три проекта торговых центров формата Retail Park, расположенных на Калужском ш., Каширском ш. и Варшавском ш. недалеко от МКАД.

Возросший спрос со стороны ритейлеров активизировал девелопмент в региональных городах. В 2011 г. в регионах было открыто 39 профессиональных торговых центров общей площадью 1 685 800 кв. м. Таким образом, объем нового предложения в российских торговых центрах (включая Москву) в 2011 г. составил 1 986 180 кв. м.

Почти половина новых торговых площадей (47 %) приходится на города – миллионники. Наиболее активно в 2011 г. развивались Санкт-Петербург (11 новых ТЦ), а также Новосибирск и Самара, в которых отрылись по 2 торговых центра. Среди городов численностью от 500 до 1000 тыс. жителей наибольший прирост торговых площадей показали Оренбург и Рязань. В Оренбурге открылись два торговых центра: ТРЦ «Гулливер» (70 800 кв. м GBA) и 3-я очередь ТРЦ «Север» (37 000 кв. м GBA). В Рязани открылись ТРЦ «М5 Молл» (81 500 кв. м GBA) и 2-я очередь ТРЦ «Виктория Плаза» (20 000 кв. м GBA). В 2012 г. развитие рынка торговой недвижимости в этих городах продолжится.

Ритейлеры не сбавляют темп

В 2011 г. сектор розничной торговли продолжил активно развиваться. Оживление российского рынка делает его привлекательным для международных ритейлеров. American Eagle Outfitters (США) открыл в 2011 г. в Москве первые три магазина (в ТРЦ «Афимолл Сити», ТРЦ «Европейский» и ТРЦ «МЕГА Химки»). Американские Victoria’s Secret и DKNY открыли в России по два магазина (первый бренд появился в «МЕГА Теплый Стан» и ТРЦ «Европейский», второй – в галерее «Времена года» и ТРЦ «Метрополис»). Бренд Banana Republic (США) вышел в Москву в ТРЦ «Афимолл Сити». Некоторые бренды начали освоение России сразу с нескольких городов. Так, Desigual (Испания) открыл два магазина в Москве (ТРЦ «МЕГА Белая Дача») и Санкт-Петербурге (ТРЦ «Галерея»). Diesel, кроме московского магазина на ул. Петровка, отрылся в Краснодаре на ул. Мира. Dorothy Perkins (Великобритания) вышла сразу в три города: Москву (ТЦ «Европарк»), Санкт-Петербург (ТРЦ «Галерея») и Воронеж (ТРЦ «Град»).

Сегмент общественного питания также пополнился новыми брендами. В 2011 г. открыли свои первые российские рестораны американская компания Wendy’s (5 ресторанов в Москве) и немецкая Nordsee (1 ресторан в Москве и 2 в Санкт-Петербурге).

Некоторые международные ритейлеры, освоившись на российском рынке, приняли решение отказаться от франшизы и самостоятельно развивать такие марки, как Hermes, Prada, Guess, Hugo Boss, Lee, Wrangler, Mango, New Yorker, Promod, S’Oliver, Ecco.

Активно идет развитие и российских федеральных ритейлеров. Наибольший рост показал продуктовый сектор. В 2011 г. были заключены две крупные сделки: компания «Дикси» купила сеть «Виктория», а владелец «Седьмого континента» Александр Занадворов приобрел сеть «Мосмарт». Сеть «Магнит» увеличилась в 2011 г. на 1 254 магазина, причем 210 из них были открыты в новом формате дроггери.

Ритейлеры других профилей также были активны. «К-Раута» и Castorama открыли по два магазина. Новые гипермаркеты Hoff (бывшие Kika) появились в Воронеже и Химках. В 2011 г. компания Kika вышла из проекта, так как ее российский партнер ООО «Домашний интерьер» принял решение о самостоятельном развитии сети. Все российские магазины Kika были переименованы в Hoff. Сеть «М.Видео» увеличилась в 2011 г. на 44 гипермаркета, превысив план по открытию на 25 %. На 22 новых магазина увеличилась сеть «Детский мир». Почти столько же открыла компания «Дочки-Сыночки» – 20 новых торговых точек.

Ритейлеры не собираются сбавлять темпы роста, анонсируя планы развития на 2012 г. на уровне предыдущего года. Некоторые компании закладывают рост сети на 25-30 % («Дикси», Hoff).

Часть компаний осваивает новые форматы с целью стабилизации бизнес-портфеля и привлечения новых покупателей. Самым громким событием 2011 г. стал выход «Связного» в формат электронного универмага (проект Enter). Кроме электроники в Enter будет продаваться мебель, игрушки, товары для дома, ювелирная продукция и др. «Дикси» перевела все магазины сети в формат «у дома». O’Stin осваивает формат универмага одежды: к ассортименту была добавлена линия детской одежды, а площадь магазина увеличена до 1000 кв. м. SPAR будет развивать гипермаркеты площадью 5 000 кв. м. Тестирование формата пройдет в Челябинске. А «Евросеть» в 2011 г., наоборот, решила остановить развитие гипермаркетов, посчитав этот формат для себя недостаточно прибыльным

Ограниченные возможности по размещению в столичных торговых центрах подталкивают торговых операторов активнее рассматривать региональные рынки. Так как многие ритейлеры открывают магазины в новых городах, как правило, в составе торговых центров, то реализация их стратегических планов во многом зависит от географии реализуемых проектов ТЦ. В 2011 г. началось активное освоение рынков торговой недвижимости таких городов, как Рязань (общая площадь открытых в 2011 г. ТЦ – 102 000 кв. м GBA) и Астрахань (общая площадь торговых центров, вышедших на рынок города – 81 000 кв. м GBA). В 2012 г. массовый выход на рынок федеральных ритейлеров ожидается в Сургуте и Петрозаводске.

Опыт, накопленный за годы работы на российском рынке, позволяет торговым операторам на качественно новом уровне подходить к вопросам стратегического планирования. Ограниченность финансовых ресурсов заставляет ритейлеров очень взвешенно относиться к выбору мест для размещения магазинов. Компании предъявляют высокие требования к качеству проектов торговых центров, фокусируясь на лучших из них.

Вакантные площади и ставки аренды

Дифференцированный спрос на торговые помещения определяет динамику ставок аренды в торговых центрах. В лучших ТЦ ставки росли (до 10-15% за 2011 г.), уровень вакантных площадей постепенно снижался (до 1-3%), возрождая практику листов ожидания.

В менее успешных торговых центрах ставки оставались стабильными или незначительно росли (до 5%). В условиях недостаточного спроса девелоперы готовы идти навстречу арендаторам и в некоторых случаях предоставлять им привилегии – частичную отделку помещений, льготные периоды по оплате и др.

В течение 2011 г. рынок street retail показывал положительную динамику. Рост ставок аренды находился в пределах инфляции. Уровень вакантных площадей в основных торговых коридорах Москвы оставался низким и составлял 3-5 %.

Несмотря на то, что уровень арендных ставок на помещения в центре Москвы является одним из самых высоких в мире, международные компании продолжают открывать здесь свои магазины. В 2011 г. в Столешниковом переулке открылись Jimmy Choo и Joseph. Французские марки Daum и Lalique открыли интерьерный магазин площадью 170 кв. м на углу Никольской улицы и Третьяковского проезда.

Наибольший спрос на помещения формата street retail показывают предприятия общественного питания. Так, в 2011 г. компания Ginza открыла более 10 ресторанов в Москве. Продолжают развитие и крупноформатные операторы. «Паулайнер» планирует в 2012 г. открыть ресторан на Садовом кольце общей площадью 1600 кв. м.

В 2012 г. спрос на помещения в главных торговых коридорах Москвы будет расти, что обусловлено ограниченным выбором помещений в торговых центрах столицы.

Взгляд в будущее

Рынок торговой недвижимости постепенно переходит к стадии зрелости. В 2011 г. особенно явно проявились тенденции, подтверждающие это. Раньше развитие компаний шло по экстенсивному пути, чему способствовал бурный экономический рост, высокий платежеспособный спрос населения и возможность привлечения ритейлерами недорогих кредитов. Это позволяло компаниям открывать магазины практически без ограничений. К настоящему моменту уровень конкуренции вырос, а число хороших площадок для размещения в Москве и крупных городах России существенно сократилось. Снижение объемов ввода новых торговых центров в столице в 2011 г. обостряет конкурентную ситуацию.

В связи с этим дальнейшее развитие торговых компаний в ближайшие годы будет идти по следующим направлениям:

·         Выход на новые рынки (небольшие по численности города с низким уровнем конкуренции). Дефицит качественных торговых площадей в Москве сместит фокус развития девелоперов и ритейлеров к окраинам столицы и городам Подмосковья (Дмитров, Чехов, Домодедово). Также в зоне особого внимания региональные города с населением 300-500 тыс. жителей.

·         Освоение новых форматов.

·         Качественное развитие бизнеса на рынках с высоким уровнем конкуренции (Москва, города-миллионники). Наиболее кардинальный метод – смена концепции магазина. В 2011 г. о реновации сети заявили «Эльдорадо», «Телемакс». В них будут проведены работы по усовершенствованию системы зонирования, расширению ассортимента. В магазинах «Телемакс» поставят новое оборудование, и опробуют новую систему выкладки товаров. Также о проведении реконцепции в 2011 г. заявили «Азбука вкуса», Mexx, Oodji, INCANTO, «Рив Гош», книжный магазин «Москва».

Компании стали очень взвешенно подходить к выбору торговых точек. Они предъявляют высокие требования к качеству торговых центров, руководствуясь принципом «лучше меньше, да лучше».

Происходит постепенная дифференциация рынка. Спрос на лучшие места держит уровень вакантных площадей в наиболее качественных торговых центрах на минимуме, возрождает практику листов ожидания, и приводит к значительному росту ставок.

Менее успешные торговые центры, в первую очередь морально устаревшие или расположенные в зоне высокой конкуренции, вынуждены проводить реконструкцию или реконцепцию. Особенно остро проблема реновации стоит в городах с высоким уровнем конкуренции, таких как Москва, Санкт-Петербург и Екатеринбург. В 2011 г. в Москве реконцепции подверглись центры сети «Капитолий». ТЦ «Веймарт», не выдержав конкуренции с крупными торговыми центрами, открывшимися по соседству, решил сменить формат и стал позиционироваться как аутлет-центр Brand City. В Санкт-Петербурге в 2012 г. после реконструкции откроются ТРЦ «Лондон Молл» (бывший «Феличита»), и «Академ Парк» (бывший «Грэйт»). В Екатеринбурге на реконструкции находятся ТЦ «Гринго», «КИТ» и «МЕГА». Компания IKEA решила провести реконструкцию всех торговых центров «МЕГА» в ближайшие годы.

Кроме улучшения качества торговых центров девелоперы осваивают новые форматы: в 2012 г. в Москве заявлены к открытию первые аутлет центры (Vnukovo Outlet Village, Outlet Village Belaya Dacha, Fashion House Moscow). В 2011 г. в формате Retail Park открылся торговый центр Happy Mall (43 500 кв. м GBA) в Саратове. О реализации проектов торговых центров данного формата заявили также Trinity Russian Retail Partnership. Девелоперы пробуют себя и в формате life-style центр. В 2011 г. в Туле открылся ТЦ «Ликерка Лофт», а в 2012 г. в Сочи планируется к открытию ТЦ «Мандарин».

Все это свидетельствует о том, что рынок торговой недвижимости переходит на новый уровень. Основным вектором в ближайшие годы будет качественное развитие как ритейлеров, так и торговых центров.

Статья подготовлена на основе обзора по торговой недвижимости за 2011 год, подготовленный специалистами Colliers International.

Retail.ru

Продовжуючи перегляд Ua-Retail.com Ви підтверджуєте, що ознайомилися з Політикою конфіденційності, Правилами користування сайтом та згодні з використанням файлів cookies.
Cookies settings
Згоден
Privacy & Cookie policy
Privacy & Cookies policy
Cookie name Active

Privacy Policy

What information do we collect?

We collect information from you when you register on our site or place an order. When ordering or registering on our site, as appropriate, you may be asked to enter your: name, e-mail address or mailing address.

What do we use your information for?

Any of the information we collect from you may be used in one of the following ways: To personalize your experience (your information helps us to better respond to your individual needs) To improve our website (we continually strive to improve our website offerings based on the information and feedback we receive from you) To improve customer service (your information helps us to more effectively respond to your customer service requests and support needs) To process transactions Your information, whether public or private, will not be sold, exchanged, transferred, or given to any other company for any reason whatsoever, without your consent, other than for the express purpose of delivering the purchased product or service requested. To administer a contest, promotion, survey or other site feature To send periodic emails The email address you provide for order processing, will only be used to send you information and updates pertaining to your order.

How do we protect your information?

We implement a variety of security measures to maintain the safety of your personal information when you place an order or enter, submit, or access your personal information. We offer the use of a secure server. All supplied sensitive/credit information is transmitted via Secure Socket Layer (SSL) technology and then encrypted into our Payment gateway providers database only to be accessible by those authorized with special access rights to such systems, and are required to?keep the information confidential. After a transaction, your private information (credit cards, social security numbers, financials, etc.) will not be kept on file for more than 60 days.

Do we use cookies?

Yes (Cookies are small files that a site or its service provider transfers to your computers hard drive through your Web browser (if you allow) that enables the sites or service providers systems to recognize your browser and capture and remember certain information We use cookies to help us remember and process the items in your shopping cart, understand and save your preferences for future visits, keep track of advertisements and compile aggregate data about site traffic and site interaction so that we can offer better site experiences and tools in the future. We may contract with third-party service providers to assist us in better understanding our site visitors. These service providers are not permitted to use the information collected on our behalf except to help us conduct and improve our business. If you prefer, you can choose to have your computer warn you each time a cookie is being sent, or you can choose to turn off all cookies via your browser settings. Like most websites, if you turn your cookies off, some of our services may not function properly. However, you can still place orders by contacting customer service. Google Analytics We use Google Analytics on our sites for anonymous reporting of site usage and for advertising on the site. If you would like to opt-out of Google Analytics monitoring your behaviour on our sites please use this link (https://tools.google.com/dlpage/gaoptout/)

Do we disclose any information to outside parties?

We do not sell, trade, or otherwise transfer to outside parties your personally identifiable information. This does not include trusted third parties who assist us in operating our website, conducting our business, or servicing you, so long as those parties agree to keep this information confidential. We may also release your information when we believe release is appropriate to comply with the law, enforce our site policies, or protect ours or others rights, property, or safety. However, non-personally identifiable visitor information may be provided to other parties for marketing, advertising, or other uses.

Registration

The minimum information we need to register you is your name, email address and a password. We will ask you more questions for different services, including sales promotions. Unless we say otherwise, you have to answer all the registration questions. We may also ask some other, voluntary questions during registration for certain services (for example, professional networks) so we can gain a clearer understanding of who you are. This also allows us to personalise services for you. To assist us in our marketing, in addition to the data that you provide to us if you register, we may also obtain data from trusted third parties to help us understand what you might be interested in. This ‘profiling’ information is produced from a variety of sources, including publicly available data (such as the electoral roll) or from sources such as surveys and polls where you have given your permission for your data to be shared. You can choose not to have such data shared with the Guardian from these sources by logging into your account and changing the settings in the privacy section. After you have registered, and with your permission, we may send you emails we think may interest you. Newsletters may be personalised based on what you have been reading on theguardian.com. At any time you can decide not to receive these emails and will be able to ‘unsubscribe’. Logging in using social networking credentials If you log-in to our sites using a Facebook log-in, you are granting permission to Facebook to share your user details with us. This will include your name, email address, date of birth and location which will then be used to form a Guardian identity. You can also use your picture from Facebook as part of your profile. This will also allow us and Facebook to share your, networks, user ID and any other information you choose to share according to your Facebook account settings. If you remove the Guardian app from your Facebook settings, we will no longer have access to this information. If you log-in to our sites using a Google log-in, you grant permission to Google to share your user details with us. This will include your name, email address, date of birth, sex and location which we will then use to form a Guardian identity. You may use your picture from Google as part of your profile. This also allows us to share your networks, user ID and any other information you choose to share according to your Google account settings. If you remove the Guardian from your Google settings, we will no longer have access to this information. If you log-in to our sites using a twitter log-in, we receive your avatar (the small picture that appears next to your tweets) and twitter username.

Children’s Online Privacy Protection Act Compliance

We are in compliance with the requirements of COPPA (Childrens Online Privacy Protection Act), we do not collect any information from anyone under 13 years of age. Our website, products and services are all directed to people who are at least 13 years old or older.

Updating your personal information

We offer a ‘My details’ page (also known as Dashboard), where you can update your personal information at any time, and change your marketing preferences. You can get to this page from most pages on the site – simply click on the ‘My details’ link at the top of the screen when you are signed in.

Online Privacy Policy Only

This online privacy policy applies only to information collected through our website and not to information collected offline.

Your Consent

By using our site, you consent to our privacy policy.

Changes to our Privacy Policy

If we decide to change our privacy policy, we will post those changes on this page.
Save settings
Cookies settings