Торговельна нерухомість 2023: тренди, складнощі та майбутні перспективи

Минулого року на ринку торговельної нерухомості закріпилися тенденції, які вже окреслилися в попередні кризові роки, однак до них додалися і цілковито нові, продиктовані новими реаліями тренди.

Ганна Корягіна, CEO Nhood Україна, міжнародний директор з Tenant Representation, Nhood Holding виділила такі тренди за категоріями:

Споживачі

1. Надання переваги форматам, які відповідають ціновим очікуванням, а також знаходяться поруч. Прикладом та доказом є стрімкий розвиток мережі «Аврора», яка під час війни кожні 14 годин відкриває новий магазин і нарощує виторг;
2. Серед лідерів продажів залишаються такі категорії товарів, як ліки та солодощі;
3. Відвідування ТРЦ сприймається як можливість відпочинку та зміни фокусу уваги з повсякденних подій;
4. З урахуванням стабілізації курсових очікувань, можна відмітити схильність населення до більш вагомих покупок;
5. Попит на товари національного виробництва.

Орендарі/ритейл

1. Багато гравців Instagram-простору відкривали перші offline-магазини, при цьому очевидним є прагнення навіть no-name брендів потрапити у кращі ТРЦ країни;
2. Більшість ритейл-мереж мають власні проєкти, які так чи інакше спрямовані на допомогу постраждалим від війни або сприяють задоволенню потреб ЗСУ та НГУ;
3. Інклюзивність стає все важливішою. На жаль, кількість людей, які вимагають спеціальних архітектурно-планувальних рішень в Україні зростає, тому забезпечення доступності будівель і споруд, як ніколи актуальним;
4. Тренд на використання національних та історичних мотивів в дизайні;
5. Омніканальність та зростаюча увага до штучного інтелекту;
6. Великі інвестиції в систему організації логістики, робочу силу та досконалість екосистеми в цілому;
7. Нестандартне використання площі торговельного залу, наприклад, колаборація Ponchyk Boy та «Техно Їжак» в ЦУМ;
8. Відкриття відділень та торгових точок за кордоном («Дніпро М», «Нова Пошта», Katsurina, One Price, «Чорноморка» та ін.).

Орендодавці/ТРЦ

1. Активне нарощування долі українських брендів. Національний ритейл користується великим рівнем лояльності від сучасного споживача, що також сприяє якісним змінам в tenant-mix;
2. Підготовка своїх об’єктів до потенційних блекаутів ще на початку року;
3. Омніканальність, а саме розвиток тренду від компанії WISHIBAM, створення digital близнюка для ТРЦ. Пілотним проектом на українському ринку можна назвати новий проект від River Mall —застосунок Get by River;
4. Масштабність маркетингових івентів через зміну фокусу споживачів;
5. Підтримка та допомога в забезпеченні потреб Збройних сил.

У 2023 році основні показники почали вирівнюватися після шокового 2022-го, навіть окреслилася чітка позитивна динаміка.

Про це свідчить Індекс самопочуття ритейлу (RWBI), розроблений Українською Радою Торгових Центрів.

2023 рік можна назвати роком поступового відновлення. Дехто з мешканців повернувся в Україну. В багатьох містах зменшилась тривалість комендантської години, більшість мереж, що закривались з початком війни, знов відкрили свої двері для відвідувачів. Тож в 2023 році ми фіксуємо зростання RWBI на 1,9 пункти в порівняння з 2022 р. до 28,3 пунктів. Ринок спромігся не тільки показати зростання у порівнянні з 2022 роком, але й також випередити показник “ковідного” 2020 року (27,8 пункти), — коментує Дмитро Топольськов, голова дослідницької групи Української ради торгових центрів, керівник дослідницької компанії Ukrainian Research Bureau (URB).

Також порівняно з 2022 роком у ТРЦ відчутно зросла відвідуваність, йдеться у щорічному звіті стану ринку комерційної нерухомості від компанії UTG.

За словами Дмитра Топольськова, відвідуваність варіюється здебільшого в залежності від формату ТЦ. Так, відвідуваність малих ТЦ сягає 535 особи на місяць на 1000 кв. м GLA, для середніх — 445, для великих — 425.

Експерти відзначають, що позитивну динаміку демонструє і товарообіг.

Ми порівняли показники зібраних товарообігів за перші 11-12 місяців 2023 року, в середньому приріст у порівнянні з 2022 роком складає до 20% в національній валюті. Важким з негативним результатом виявився лютий та червень, що в принципі є логічним результатом, але позитивні результати березня та подальший поступовий ріст дозволили отримати в середньому позитивну динаміку, — коментує Ганна Корягіна.

Директор департаменту торгових площ Arricano Real Estate Plc Денис Корнута відзначив, що показники вакантності виявилися кращими, ніж очікувалось і у проєктах компанії рівень вакантності — технічний, а у столичних ТРЦ навіть є лист очікування.

За даними Української ради торгових центрів, у 2023 році заповнюваність ТЦ, що входять до вибірки RWBI, зберіглась на рівні 95% для київських ТЦ та на рівні 98% в регіональних об’єктах.

Переглянуті були і поступки для орендарів, на які ТРЦ були змушені піти на початку повномасштабної війни. Орендні ставки почали наближатися до ринкових.

Крім поступової відміни або зменшення знижок в залежності від якості та локації ТРЦ, більшість орендодавців також провели індексацію орендних платежів, тобто позитивна динаміка спостерігається, як мінімум, за рахунок цього підвищення. Тим не менш важливо зазначити, що перегляд орендних ставок із метою їх повернення до рівня 2021 року не може застосовуватись для всіх категорій діяльності, тому що деякі з них, приймаючи до уваги, актуальні умови життя, на жаль, втратили позицію попиту з боку потенційних покупців, — пояснює Ганна Корягіна.

Дмитро Топольськов навів дані, згідно з якими, середня ставка оренди на ліквідні вакантні лоти за 1 кв. м GLA без врахування ПДВ в 2023 р. склала:

• на лоти площею до 50 кв. м — $38;
• площею 50-149 кв. м — $33;
• площею 150-249 кв. м — $21;
• площею 250 кв. м та вище — $15.

На жаль, війна триває і торговельна нерухомість продовжує зазнавати втрат. Станом на січень 2024 року, на підконтрольній з 2014 р. території України зруйновано 9, а частково пошкоджено — 22 торгових центри.

Загальна сума прямих збитків, що зазнали ТЦ, за оцінками Української Ради Торгових Центрів, становить 378,1 млн доларів.

Цей показник не враховує об’єкти, що не відносяться до ТЦ за міжнародною класифікацією, а також збитки ритейлерів, магазини яких знаходились в цих ТЦ, коментує Топольськов.

Щодо нової пропозиції, то вона була зосереджена здебільшого в умовно безпечних західних регіонах, хоча бували і виключення.

Серед нових проєктів, які було відкрито в 2023 році, Ганна Корягіна відзначила наступні:

• ТРЦ “Прут” (м. Коломия, часткове відкриття);
• ТЦ Sodova (м. Львів);
• ТРЦ “Вектор” (м. Трускавець);
• ТРЦ Park (м. Дрогобич);
• ТРЦ Veles (м. Івано-Франківськ);
• ТРЦ “Княгинин” (м. Івано-Франківськ);
• ТЦ “Меркурій” (м. Одеса);
• ТЦ “Одіс” (м. Ізмаїл);
• ТЦ Baobab (с. Рованці);
• ТЦ Sofia Mall (Київська область);
• ТЦ Trade Park (Дніпропетровська область) та інші.

Серед зазначених проєктів можна відмітити такі загальні риси, як концентрація нових проектів у західній частині країни та формат — community center.

Прогнози робити доволі важко, враховуючи, що на український ринок ритейлу впливають не тільки загально ринкові фактори.

Наприклад, каже Дмитро Топольсков, з листопада 2023-го по січень 2024-го з місяця в місяць йде зростання частки робочого часу ТЦ, коли триває повітряна тривога, а збільшення кількості та тривалості повітряних тривог під час роботи ТЦ та інтенсивні ракетні обстріли українських міст, призвели до значного зниження показника RWBI в січні 2024 року в порівнянні з груднем 2023 р. – з 29,5 до 27,0 пунктів.

На думку експерта, такі фактори як масова мобілізація також можуть негативно вплинути на розвиток ринку.

Ми плануємо сфокусуватися на регіональних проєктах в зміні пропозиції. По київських проеєтах плануємо провести деякі ротації, які ми хотіли зробити до повномасштабної війни. Очікуємо, що 2024 рік буде відносно стабільним з точки зору попиту, зростання доходів орендарів на рівні інфляції, виходу великих нових міжнародних брендів не очікуємо, орендарі, які стримано розвивалися в 2023 році активізують пошук нових приміщень, – коментує Денис Корнута.

Ганна Корягіна закликає бути завжди готовим до негативних сценаріїв розвитку.

Але дивлячись, з якою швидкістю розвивається комерційна нерухомість в Західній України, збільшується рівень наповненості в якісних ТРЦ столиці, спілкуючись з неприсутніми в Україні брендами, які ще тільки вивчають можливість виходу, а також з тими, хто вже фіксує показники діяльності, які перебільшили всі очікування, хочеться робити виключно позитивні прогнози, доказом чому є ціла низка заяв щодо відкриття нових проєктів, — резюмує Корягіна.