Сб. Апр 13th, 2024

Війна в Україні продовжує змінювати український ринок нерухомості. Торговельна нерухомість — не виняток. Тут почалися досить цікаві тенденції, які змінюють вимоги орендарів, йдеться у матеріалі ZN.UA, передає ucsc.org.ua.

Перша та головна вимога — наявність електроенергії в режимі всього робочого дня. За відсутності джерел автономного живлення ритейлери зазнають додаткових витрат для безперебійної роботи магазинів або зазнають збитків через простій.

u0440u0438u0442u0435u0439u043b u0432 u0442u0435u043bu0435u0433u0440u0430u043c

Вакантність

Важливий показник для нерухомості — вакантність. У середньому вакантність ТРЦ зросла до 10-20%, тоді як до вторгнення та ковіда становила 5-10%. Щоправда, показники можуть дуже відрізнятися, залежно від регіону. У когось вони не перевищують 1-3%, але є й поодинокі об’єкти, у яких вакантність сягає 30%.

Відвідуваність

У найкращі часи (доковідні та довоєнні) відвідуваність столичних ТРЦ становила 30–35 тис. ос. на добу у будні та 60–70 тис. ос. — у вихідні або 700-800 ос. на 1000 кв. м. Протягом 2022 року відвідуваність суттєво впала і мала хвилеподібну динаміку.

Зараз відвідуваність поступово відновлюється, але ще досить далека від найкращих часів — майже вдвічі нижча. Причини: виїзд багатьох громадян за кордон чи на захід України, перебої з електропостачанням, часті повітряні тривоги та втрата багатьма громадянами купівельної спроможності.

Хоча ТРЦ вже встигли придбати дизель-генератори, кінотеатри та частина фудкорду не працюють, коли світла немає.

Умови оренди та ціни

Орендні платежі у великих ТРЦ завжди складалися з кількох компонентів. В основному враховується наступне:

  • базова ставка, яка сплачується при торговому обороті менше за певну величину (фікс). Якщо оборот перевищує цей фікс, оренда становить 15% від обороту;
  • комунальні платежі та охорона;
  • маркетинг ТРЦ.

Базові ставки залежить від власне розташування орендного приміщення у межах ТРЦ. Орендна ставка двох приміщень, розташованих стіна в стіну, може відрізнятися вдвічі, особливо якщо площа цих приміщень різна.

Окрім того, орендна ставка залежить від сусідства. Наприклад, торговий майданчик, розташований поряд з Adidas, навіть на третьому поверсі буде значно дорожчим, ніж аналогічний на другому, але без таких відомих сусідів.

У десяти найбільших київських ТРЦ базові ставки (без ПДВ) становлять (дол./кв. м./місяць):

  • 20–35 у великоформатних магазинах (500+ кв. м) та ресторанах;
  • 35–70 у торгових галереях площею 40–200 кв. м;
  • 100–250 для банкоматів, кіосків площею 1–10 кв. м.

Зараз для цих ставок діє дисконт у розмірі 30%, який у перші місяці російського вторгнення становив 85–100%, тобто іноді оренда дорівнювала комуналці.

Ситуація дещо відрізняється у ТВК Метроград, де базова ставка для всіх приміщень становить 30 дол./кв. м/місяць, а дисконт на сьогоднішній день — 40%. Перевага торгового об’єкта — розташування під землею, тому він не закривається під час повітряних тривог, що не призводить до втрат доходу від цих перерв.

Комунальні/сервісні платежі, прибирання, охорона та інше у великих ТРЦ становлять 9–12 дол./кв. м/місяць.

Маркетинг у десяти найбільших ТРЦ зазвичай становить 3,5–4 дол./кв. м/місяць.

Отже, розмір орендних платежів у ТРЦ залежить від багатьох факторів, а їх власники намагаються знайти баланс між зниженим попитом на продукти харчування та товари широкого споживання, купівельною спроможністю покупців та попитом на ті чи інші товари, що теж постійно змінюється.

Наприклад, чого тільки вартий несподіваний попит на ліхтарики, павербанки, захисні реле, спеціальні акумулятори, інвертори, генератори та іншу техніку. Попит на технічні автономні засоби освітлення та харчування шалено зріс, і як наслідок збільшилися відділи продажу цих товарів у ТРЦ.

Структура ціни регіональних ТРЦ аналогічна, а величина дисконту залежить від міста, де розташований ТРЦ.

Івано-Франківськ

Влітку місто було тимчасово переповнене внутрішньо переміщеними особами. До вторгнення населення в Івано-Франківську складало близько 250 тисяч осіб, ще 100 тисяч прибуло протягом весни-літа, часто це були заможні громадяни. Оренда середньостатистичної квартири влітку зросла із 200–250 дол. до 400–500. Але оренда на торгові приміщення не збільшувалася, подекуди навіть діяли чималі знижки.

Сьогодні понад половина зі 100 тисяч ВПО залишили місто. Оренда на житло знизилася і трохи перевищує довоєнні показники.

Оренда торгових приміщень не перевищує довоєнний рівень, але дисконти зустрічаються все рідше.

Львів

У центрі можна орендувати торгові приміщення в діапазоні 12-20 дол./кв. м/місяць. На периферії ставки значно нижчі. Порівняно з довоєнним періодом ставки впали, відвідуваність також.

Не підвищувалися орендні ставки на торговельну нерухомість і влітку, ажіотаж спостерігався лише на оренду житла, але він пройшов.

Таким чином, незважаючи на внутрішню міграцію частини населення в західні області, вартість оренди не збільшувалася, швидше за все, через падіння купівельної спроможності населення.

Таким чином, саме перебої в електропостачанні, постійні повітряні тривоги, введення комендантської години з 23:00 (вимога закривати будь-які заклади не пізніше 22:00), втрата купівельної спроможності, тимчасова еміграція мільйонів українців до Європи стали головними ціноутворюючими чинниками торговельної нерухомості по всій Україні.