Эксклюзивное интервью генерального директора компании “ЭСТА Холдинг” Максима Громадцова агентству Интерфакс-Украина.
Вопрос: Расскажите о результатах деятельности компании “ЭСТА Холдинг” в 2014 году.
Ответ: Финансовые результаты не очень радужные, как и во всей стране. Наши операционные доходы на действующих объектах просели на 30-40%. В любом случае, это лучше чем в среднем по рынку, так как мы достаточно консервативно подходили к выбору объектов. Есть вторая часть финрезультатов, связанная со спецификой бизнеса в сфере недвижимости: это переоценка портфеля, который подешевел практически вдвое. Это связано с тем, что сейчас практически половина наших объектов находится на не контролируемых Украиной территориях. Стоимость этих объектов оценивается в районе нуля, может быть чуть больше. На самом деле, никто не знает, как их оценивать, стоят они чего-то или нет. Так как в финансовой отчетности используется принцип консерватизма -по этим объектам мы приняли оценку близкую к нулю.
Вопрос: Какую стратегию для себя избрала “ЭСТА Холдинг” после начала военных действий в плане управления объектами недвижимости на Донбассе? Имеете ли вы к ним доступ?
Ответ: В Донецке у нас остались два вида объектов: офисная недвижимость и гостиницы. Наши офисные здания – бизнес-центр “Пушкинский” и офисный центр “Седьмая линия” – закрыты полностью. То есть, они поддерживаются в состоянии минимального жизнеобеспечения, но уже год не функционируют. При этом две гостиницы работают до сих пор. Где-то нас спасает то, что наши объекты достаточно сложноуправляемые – с автономными современными системами жизнеобеспечения, поэтому не настолько интересны для различных групп на неконтролируемой территории Украины. Тот же БЦ “Пушкинский” – это очень высокотехнологичное здание: люди с улицы, без специальной подготовки, не смогут запустить там даже кондиционеры. Если бы здание было попроще, то шансов сохранить контроль над ним у нас было бы меньше.
Из пяти зданий “ЭСТА Холдинга” в Донецке мы, по сути, не контролируем только одно, которое у нас арендовала телекомпания “Донбасс”. Это помещение было захвачено около года назад.
Вопрос: За счет чего удается поддерживать гостиницы в Донецке?
Ответ: Работают они по нескольким причинам. Первое: они находятся в самом центре города, соответственно, с точки зрения военных действий гостиницы остались не затронуты. Второе и основное: это то, что, как ни странно, есть достаточно большая группа лиц, которая постоянно приезжает в Донецк и которой нужно где-то поселиться, в максимально безопасном месте. В основном это – журналисты международных каналов, представители ООН, ОБСЕ, Красного Креста. Как показывает опыт военных конфликтов, к примеру, в странах Африки и Ближнего Востока, как ни грустно себя с ними сравнивать, международные брендовые гостиницы, находящиеся, как правило, в крупных городах, оставались островками безопасности. Всегда есть две стороны конфликта и есть международные наблюдатели, журналисты, которым нужно где-то жить, чтобы освещать события. Нам где-то повезло в том, что эти группы выбрали для проживания именно наши гостиницы. С одной стороны, это позволяет нам не закрывать их, с другой – мы работаем там “в ноль”. Не всегда, конечно. Какие-то месяцы нам приходится докладывать деньги, какие-то месяцы они выходят “в ноль”, но денег мы не зарабатываем. В то же время, по крайней мере, они хоть как-то сами себя поддерживают.
Вопрос: Какова загрузка в этих гостиницах?
Ответ: Загрузка “Донбасс Паласа” ниже 10%. Спасает то, что сейчас у нас совсем другие расходы. Работает гораздо меньше персонала, естественно, это иногда помогает выходить “в ноль”.
Вопрос: Как вы будете строить стратегию группы в дальнейшем? Какие города вы рассматриваете как перспективные в плане развития портфеля активов?
Ответ: На сегодня мы сконцентрированы в Киеве. Основной проект, который мы развиваем, это – ЦУМ. Сейчас все силы направлены на то, чтобы завершить его. Он станет базой, которая с другими активами в Киеве, такими как БЦ “Леонардо”, гостиница “Опера”, позволит нам развиваться дальше. Естественно, мы смотрим на рынок. С одной стороны, у нас достаточно много различных непрофильных активов, которые мы с 2008 года более или менее успешно продаем. Даже, несмотря на ситуацию в стране, в принципе, есть покупатели и небольшие сделки. С другой стороны, мы смотрим на рынок с осознанием того, что в любой кризисной ситуации должны появляться возможности. К сожалению, пока не могу сказать, что какие-то интересные возможности появляются. Либо цена неправильная, либо объект сам по себе не интересный. Но мы очень внимательно следим за рынком. Наверное, в этой ситуации мы вряд ли сможем что-то приобрести самостоятельно, как это делали раньше. Но у нас есть партнеры – как украинские, так и международные, которые остаются с нами благодаря репутации, которую мы заработали за последние несколько лет. И даже в этой ситуации они готовы инвестировать. Все зависит от того, сможем ли мы найти объекты достаточно привлекательные, чтобы покупать. Если будет что-то интересное, мы с партнерами, скорее всего, будем пытаться расширить портфель.
Вопрос: Какие объекты вы рассматриваете как потенциально привлекательные? Гостиницы, офисы?
Ответ: Ну, с гостиницами сейчас весьма сложно. Это рынок, который в Украине придет в чувство очень нескоро. Поэтому, в основном, внимание сконцентрировано на офисном и торговом сегменте. У нас, с одной стороны, достаточно простая, с другой стороны, сложная стратегия. Мы смотрим на наиболее качественные объекты, которые находятся в лучших локациях. Выбор этих объектов не такой большой – в каждом сегменте можно пересчитать на пальцах одной руки. Мы рассматриваем покупку либо действующих объектов, либо проектов, близких к завершению, которые можно в течение полгода-год вывести на режимный поток. То есть, мы не смотрим на земельные участки. Все говорили, что земли в Киеве не осталось, но в кризис оказывается, что участков много. Я не знаю, стоит ли земля сейчас чего-то, скорее, это нагрузка: за нее нужно постоянно платить городу и государству.
Вопрос: Сейчас есть тенденция переноса офисов во Львов. Вы рассматриваете этот город?
Ответ: Мы рассматриваем и Львов, и Одессу. После Киева, это, наверное, два наиболее интересных города. Вот Львов – это, наверное, один из немногих городов в Украине, где мы смотрим именно на гостиничную недвижимость, потому что там достаточно большой турпоток.
Вопрос: Возможность строительства также рассматриваете?
Ответ: Рассматриваем. До кризиса даже были переговоры по нескольким земельным участкам под строительство гостиниц. Не срослось там по коммерческим причинам. На сегодня во Львове не так много готовых объектов коммерческой недвижимости. Поэтому как раз речь идет больше о строительстве. Ну, вот сейчас мы аккуратно смотрим, потому что строительство это большие риски – более длинные инвестиции. Мы очень внимательно смотрим, и рано или поздно, я думаю, доберемся до Львова.
Вопрос: Есть у вас сейчас какие-то переговоры в активной фазе?
Ответ: Переговоры идут, но в активной фазе – нет. По одной простой причине: у нас есть понимание того, что в Украине существует дюжина проектов, которые могут быть интересны нам. И все переговоры заключаются в том, что мы через какое-то время созваниваемся с собственниками и спрашиваем: “Ну, а сколько сегодня стоит?” То есть, они продают, конечно, но их понимание цены с нашим не совпадает. Если настанет тот момент, когда собственники по тем или иным причинам передумают и опустят цену до приемлемой для нас, мы войдем в активную фазу. Пока это – периодический обзвон.
Вопрос: По вашему мнению, сейчас цены на недвижимость адекватны ситуации на рынке?
Ответ: Абсолютно точно неадекватны. Эта ситуация не новая. Абсолютно такая же ситуации была в 2008 году. Причина, с одной стороны, в специфике рынка недвижимости, с другой стороны, в целом в стране. Это общий бич, поскольку у нас не развито законодательство. У нас не развиты ни правовая, ни судебная системы, ни банковское законодательство. В любой стране в кризис происходит простая ситуация: объекты, которые заложены в кредитах у банков, не могут обслуживать кредиты. Выставление банком таких объектов на рынок – это основной источник интересных сделок. По ряду причин у нас этого не происходит. Банки либо не забирают такие объекты, либо забирают, но выставлять не хотят. Прежде всего, потому, что очень часто собственники у банка и у недвижимости – одни и те же. Также, в какой-то степени, это может быть связано с тем, что банкам в нашей правовой системе сложно попытаться что-либо забрать у собственников. В реальности банку на это нужно потратить годы и уйму денег. Для них выгоднее бывает просто реструктуризировать кредит. Получается странная ситуация. Вокруг Украины, как вокруг любой кризисной страны, вьется большое количество международных фондов, готовых брать на себя риски, даже риски военных действий, и которые зарабатывают деньги как раз в кризисной ситуации. Так вот, они готовы вкладывать деньги, но только их не во что вкладывать. Доходы упали в два раза, цены должны были упасть, как минимум, в те же два раза, но по факту – скидки при кризисных ценах составляют 10-20%. Соответственно, это далеко неадекватно. Поэтому мы и сделок не видим. Не только потому, что денег нет. Как ни странно, деньги есть, но никто не хочет отдавать активы по тем ценам, за которые люди готовы покупать.
Вопрос: Когда цены снизятся, если снизятся вообще?
ответ: Если, не дай Бог, кризис продлится еще 2-5 лет, то в какой-то момент этот пузырь лопнет. Люди начнут сбрасывать недвижимость, чтобы покупать что-то другое. Проблема только в том, что в тот момент покупателей может уже не оказаться. К сожалению, вот такой замкнутый круг. Простой пример: в 2008 году был глубокий кризис – страна, по сути, из него так и не выбралась, но сказать, что были какие-то громкие сделки, обусловленные кризисом, – нет, их можно на пальце одной руки перечислить. Такой вот парадокс: экономика падает, ВВП падает, при этом никто не банкротится, компании остаются на плаву, единственный, кто уходит с рынка, – это банки, маленькие банки. Но тут вопрос, скорее, к качеству банковской системы.
Вопрос: Открытие ЦУМа перенесли с марта на август 2016 года. “ЭСТА Холдинг” заявила, что так будет удобнее арендаторам. Ранее вы сообщали, что ЦУМ накроют куполом в конце осени, а уже в марте планировалось ввести его в эксплуатацию. Возможно ли было чисто технически за четыре месяца провести отделочные работы в таком объекте?
Ответ: Куполом накроем в ноябре. То есть, по плану было пять месяцев: ноябрь-март, в среднем это полтора этажа в месяц. Технически это возможно, но естественно риски определенные в этом есть. Но, в любом случае, эти риски составляли 2-3 недели, может быть месяц, а не тот срок, на который мы перенесли открытие. Другой вопрос, что ритейл – это очень специфическая отрасль. Если бы ЦУМ открывался в конце марта, ритейлеров это бы более-менее устраивало. Но если бы мы не успевали буквально на две-три недели – для них это стало бы уже проблемой. Во-первых, они бы не успели распродать всю летнюю коллекцию, во-вторых, это был бы уже сезон скидок и они бы толком ничего не заработали. И, соответственно, отношения у нас бы не заладились с самого начала. Они нас очень просили пойти навстречу и дать возможность открыться уже с осенней коллекцией, в сезон без скидок – в, так называемый сезон “back to school” – когда люди возвращаются из отпусков и продажи совсем другие. Для нас это непростое решение. Потому что мы на этом, конечно, теряем деньги. Практически готовое здание не будет работать несколько месяцев. Может быть, если была бы другая рыночная ситуация, мы были бы более настойчивыми, но в этой ситуации мы понимаем, что надо быть более выгодными партнерами. Ритейлеры идут на риск, подписывая с нами договора и давая нам возможность заполнить здание. Мы, соответственно, со своей стороны должны обеспечить им комфорт, сделать так, чтобы они смогли заработать.
Вопрос: То есть строительные работы не будут растянуты во времени до августа?
Ответ: Мы планируем завершить раньше, но какие-то вещи доделывать будем. Открываясь в августе, мы будем иметь больше времени на то, чтобы протестировать полностью все системы здания и устранить недочеты. Здание большое и сложное, всегда бывают какие-то строительные недоработки. А так мы сможем более комфортно подойти к открытию.
Вопрос: Вы пересматривали сумму инвестиций в связи с переносом ввода в эксплуатацию?
Ответ: Сумму инвестиций мы не пересматривали, но надеемся потратить меньше. Понятно, что была девальвация национальной валюты, и инвестиции, которые мы изначально измеряли в иностранной валюте, будут меньше. Но если говорить о гривне, то мы потратим больше. К сожалению, в Украине не производится ни инженерного оборудования соответствующего уровня, ни отделочных материалов, а у нас таких большинство. Так что, грубо говоря, все кроме зарплаты строителям, номинировано в твердой валюте, а значит, гривневые затраты вырастут. Но в любом случае, кроме девальвации, причин для пересмотра суммы инвестиций нет.
Вопрос: Сколько на сегодня уже вложено в реконструкцию ЦУМа?
Ответ: На сегодняшний день в строительство вложено порядка $50 млн. Это без покупки, это просто в строительство. До конца строительства будет вложено еще столько же.
Вопрос: Как перенос сроков ввода в эксплуатацию повлияет на объем затрат?
Ответ: С учетом упущенной выручки это будет стоить несколько миллионов долларов точно.
Вопрос: Какие бренды будут представлены в ЦУМе? С кем уже подписали договоры аренды?
Ответ: Мы стараемся сделать максимальный охват брендов, чтобы оставить ЦУМ таким, каким он был – магазином для всех киевлян. С другой стороны, мы понимаем, что это магазин на центральной улице города, лицо города. Соответственно охват марок будет достаточно широким – от среднего ценового диапазона до премиального. В то же время там почти не будет люкса, разве что аксессуары. На сегодня мы подписали предварительные договоры примерно на 6 тыс. кв. м. Это, грубо говоря, немногим более 25% площадей. Практически на всю площадь ведутся переговоры. В fashion-сегменте мы договорились с компанией Asthik, которая представит 15-20 марок премиального уровня для женщин на втором этаже и люксовые и премиальные аксессуары на первом. Компания Cult будет оперировать большей частью отдела женской обуви. LB Group представит премиальные аксессуары Lancel (впервые в Киеве) и Coccinelle. Citi Moda открывает корнеры Max&Co, Marina Rinaldi, Marc Cain. Также на втором, женском, этаже у нас достигнуты договоренности с Patricia Pepe, Escada, M Missoni, Philosophy, #21 и Msgm. В отделе косметики мы договорились об участии всех основных марок (Chanel, Dior, Lanc?me, Givenchi, Est?e Lauder и т.д.) и об открытии нескольких фирменных корнеров марок впервые в стране – это, например, Jo Malone, Kielhs и еще три-четыре марки. В детском отделе откроется первый в Киеве фирменный корнер Jacadi.
Практически в каждой категории мы привлекли ключевые марки. В сегменте средний+ мы принципиально договорились об участии лидеров этого сегмента компаний, например, MTI, MD Group, BNS Trade и еще несколько компаний, их портфель марок известен. Сейчас мы в процессе согласования коммерческих условий работы.
Если смотреть сейчас на подписанные марки, может создаться впечатление, что там будут только премиальные, но это не совсем так. Такой “стартовый” набор обусловлен тем, что первыми заходят, готовы подписывать и брать на себя риски марки премиального сегмента. Потому что они гораздо менее гибкие. Им, чтобы открыть магазин, нужно больше времени и нужно получить разрешение от марки. Они вкладываются надолго. Если премиальный магазин открылся, то он будет работать пять-шесть лет, он не закроется через год. С марками среднего уровня переговоры ведутся. Мы договариваемся о местах, об условиях, но они не спешат подписывать, боясь того, что ситуация в экономике изменится. Ритейлер среднего ценового сегмента начинает паниковать и сворачивать планы по развитию, как только гривня начинает падать. Сейчас ситуация более-менее стабилизировалась. Мы приближаемся к подписанию большого количества договоров именно со средними марками.
Вопрос: Решение о переносе ввода в эксплуатацию ЦУМа принято по настоянию 25% ритейлеров, с которыми уже подписаны договора, или тех, с которыми еще ведутся переговоры?
Ответ: Скорее тех, с которыми мы еще ведем переговоры. Потому что для них это более критично. Это одна из причин, по которым они боялись подписывать договоры. Нам нужно было найти механизмы, как эти риски для них снизить. Это и стало, по сути, причиной переноса.
Вопрос: А существующие 25% арендаторов готовы ждать еще полгода?
Ответ: Они абсолютно спокойно это восприняли. Им это комфортно. Для любого ритейлера период перед сентябрем – самое лучшее время года, потому что они попадают в сезон, когда люди возвращаются с отпусков и начинают что-то покупать, – это новый год и праздники, это самое золотое время.
Вопрос: Как вы думаете, через сколько лет ЦУМ окупится?
Ответ: Это очень сложный вопрос. Вообще хотел бы, чтобы он окупился как можно быстрее. Я вам сегодня могу дать один ответ, но если завтра гривня упадет на 10%, то этот ответ будет совсем другим. Речь идет не об одном, двух либо трех годах и, наверное, не о пяти. Для нас это уже больше репутационный проект, чем бизнесовый. Мы понимаем, что это здание в самом центре Киева, на Крещатике, рядом с мэрией. Если бы этот проект был не в центре города, возможно, мы бы его и заморозили на какое-то время. Но сейчас мы понимаем, что просто обязаны его завершить. И, возможно, когда в Украине станет все хорошо и экономика начнет расти, мы сможем заработать больше, чем другие торговые центры, и таким образом сможем вернуть часть денег. Но пока говорить о реальных сроках окупаемости очень сложно.
Вопрос: Еще один ваш проект в центре Киева – на Андреевском спуске. Когда планируете начать там строительные работы? На каком этапе этот проект?
Ответ: После того, как произошли известные события, мы поняли, что наше решение построить там офисный центр, не посоветовавшись и не согласовав с общественностью, было неверным. Тогда мы дали три обещания: что там никогда не будет офисного центра, что какую-то часть проекта мы передадим в том или ином виде общественности (либо часть участка, либо часть денег, либо часть зданий), и что поможем с развитием Андреевского спуска.
Сейчас там строительные работы фактически не ведутся. Есть какие-то минимальные вещи, но проект находится в полузамороженном состоянии. Если мы будем когда-то что-то строить, то это будет жилье, именно такое решение мы согласовали с нашим общественным советом. Но на сегодня начинать строительство с ноля мы точно не готовы. Вторую часть обещания немножко по-другому мы уже выполняем: на участке находится штаб “Волонтерской сотни”, который помогает переселенцам с востока. Год назад мы передали им в пользование здание метров на 300, оплачиваем все коммунальные расходы. Сегодня они уже заняли полплощадки и постоянно разрастаются.
Что касается развития Андреевского спуска, полтора года назад мы отреставрировали лестницу на Замковую гору, разработали систему навигации на Андреевском спуске, которая, к сожалению, пока не востребована ни властями, ни общественностью. Но если у властей до этого дойдут руки, мы готовы будем ее профинансировать. И проект, который мы сейчас финансируем и практически завершили, – это установка боллардов, ограничителей движения на Андреевском спуске. Этот проект стоил нам около 2,5 млн грн. Надеюсь, что к концу лета мы его уже запустим. У нас была проблема с диспетчеризацией боллардов – кому передать управление, чтобы нас не обвинили в желании получить выгоду от ограничения движения. Мы договорились с Подольской администрацией, что они выделят ресурсы, и дадут диспетчеров, которые будут удаленно управлять боллардами. Нашим условием было, чтобы эти люди сидели удаленно, чтобы исключить возможность коррупции “на месте”. Как только закончим проект и утрясем все формальности, полностью передадим это все городу в качестве подарка.
Вопрос: Возможно, стоило бы как-то облагородить участок на Андреевском, если строительные работы пока не планируются?
Ответ: Участок достаточно сложный. Мы думали о создании сквера, но это участок с большим перепадом высот. Там разница между верхней и нижней частью участка в три-четыре этажа. Нижняя часть участка сейчас полностью занята “Волонтерской сотней”, они уже понемногу подбираются к верхней. Но она достаточно узкая, 3-4 метра, поэтому на ней ничего особо не сделаешь. Плюс, это все-таки строительная площадка. Если облагораживать, то, грубо говоря, это такой большой проект, что на эти деньги мы лучше что-то другое сделаем.
Вопрос: Какова судьба земельных участков, которыми владеет “ЭСТА Холдинг”? Продавать не планируете?
Ответ: По большому счету есть два земельных участка. Первый – большой участок на Московской площади, бывший Киевский пивзавод. Сегодня остатки пивзавода превращены в склады. Этот участок мы будет развивать сами, это очень интересная часть города, которая активно развивается. Я уверен, что через 10 лет Московская площадь преобразится. Она уже преобразилась – вспомните, что там было пять лет назад. Вот через 10 лет она может быть совсем другой, но сейчас нет экономики и нецелесообразно развивать. Поэтому данный участок находится на самоокупаемости за счет складов.
Второй большой участок за городом – 46 га в селе Плюты. Как раз его мы понемногу начинаем развивать. Мы нарезали его на небольшие участки и подвели туда все коммуникации. Всего там около 226 участков, мы их продаем. Это такой уникальный проект на рынке загородной недвижимости, потому что мы умудрились провести туда и центральную канализацию из Украинки, и газ.
Вопрос: Вести там строительство вы не планируете?
Ответ: Честно говоря, никогда не планировали там строительство. Коттеджных городков за Киевом много, а продажи маленькие. И сейчас купить участок с домом – это довольно-таки большая инвестиция. Соответственно мы смотрим на другой сегмент рынка – на людей, которые понимают, что когда-нибудь они хотели бы жить за Киевом, но сейчас по причине ограниченности финансов не готовы вкладываться в готовый дом, но могут потихоньку начать строительство.
Вопрос: Уже есть продажи?
Ответ: Есть несколько подписанных предварительных договоров. Надеюсь, что первая продажа состоится до опубликования этого интервью. Мы запустили проект буквально месяц назад.
Вопрос: Проводила ли компания сокращения сотрудников?
Ответ: Сокращений в компании не было, но сейчас у нас работает меньше людей, чем раньше. Но, скорее, потому что часть сотрудников сами переехали из Донецка, кого-то мы забрали в Киев, кто-то, в основном сотрудники отелей, уехал в дальнее зарубежье. Их с удовольствием забирали в отелях Дубаи и Эмиратов. Часть переехала в соседние города, либо в Россию. Мы никого не увольняли и большое количество людей перевезли сюда, в Киев, – тех, для кого мы могли найти работу. Это непростое решение, но мы стараемся так перестроить бизнес, чтобы нахождение этих людей на работе было оправдано и они приносили компании какую-то пользу.
Вопрос: Какой вы видите стратегию развития “ЭСТА Холдинга” на 2015-2016-й годы? Ваши прогнозы?
Ответ: Понятно, что главная задача – выжить. Для нас это не только сохранить людей, но и, прежде всего, достроить ЦУМ. Я уверен, что примерно через год мы его достроим. В ситуации, когда все стройки практически замораживаются, это будут хоть какие-то положительные эмоции горожанам и гостям столицы. Но в дальнейшем очень надеемся, что экономика начнет расти и мы вместе с ней. Недвижимость полностью завязана на экономике.