Часткова реконцепція чи ревіталізація об’єктів комерційної торгової нерухомості зачипіла в Україні чималу кількість ТЦ та ТРЦ. Зростання конкуренції з появою більш сучасних ТРЦ змушувало власників більш старих об’єктів змінювати початкову концепцію. Навіть російське вторгнення не завадило цьому процесу.
RAU зібрала деякі приклади зміни концепції чи ревіталізації, які переважно сталися за останні п’ять років.
Нове життя старожила
Столичний ТЦ Promenada Center загальною площею 42 000 кв. м, який знаходиться по вул. Овруцька, 18, був введений в експлуатацію ще в 2003 році. Він був побудований в форматі «вулиця модних покупок» – магазини розміщені таким чином, що відвідувачам зручно поєднувати покупки з прогулянкою. З моменту відкриття ТРЦ належить колишньому власнику вже не існуючої мережі супермаркетів Фуршет Ігорю Баленко.
У вересні 2022-го, після 19 років роботи, один із перших торгівельних центрів Києва почав проводити трансформацію з посиленням концепції аутлет-центра. Зокрема, на двох рівнях площею 25 000 кв. м розмістяться 26 магазинів спортивного одягу, техніки та мілітарі. За словами директора компанії UTG Євгенії Локтіонової, у процесі реброкеріджу буде сформована повноцінна аутлетна зона, оскільки тут вже багато років успішно предсталяють свої аутлет-колекції такі оператори як Betty Barclay, Le rossy, Levis, SuperDry та інші. Завдяки тому, що на Лук’янівці більше немає магазинів такого формату, у цих операторів була висока конверсія. Тому було прийнято рішення максимально зосередитися на концепції аутлет-центра, доповнивши її широким асортиментом спортивних товарів.
Оновлення пулу орендарів буде йти поступово: спочатку заповнення вільних лотів, а потім релокація існуючих для того, щоб у такий складний час об’єкт продовжував функціонувати та як мінімум окупатися.
Караван продовжив рух вперед
Ровесник ТЦ Promenada Center – ТРЦ Караван Київ, що на вул. Лугова, 12 – у грудні 2019-го після реконструкції перетворився в Караван Outlet. Один з найбільш успішних торговельних об’єктів країни загальною площею 57 000 кв. м (орендна 44 000 кв. м) був змушений повністю змінити концепцію і стати аутлет-центром. Новий власник – група DCH Олександра Ярославського провела зміну позиціювання об’єкта за півроку і витративши близько $8 млн. Як пояснював тодішній гендиректор DCH Infrastructure & Real Estate (DCH I&RE) Данило Владов, частка аутлет-центрів в структурі якісних торгових площ на порівнянних ринках Європи і СНД в 2-3 рази перевищує аналогічний показник в Україні. Збільшення кількості традиційних ТРЦ в столиці сформувало у ритейлерів потребу в торговому об’єкті для реалізації нерозпроданих колекцій основних магазинів.
В процесі зміни формату з реновацію екстер’єру та інтер’єру ТРЦ збільшили зони посадки на фуд-корті, кількості кухонь та оновили роллердром.
Так само через два роки потому провели реновацію ТРЦ Караван в Харкові, яка повністю завершилася в грудні 2021 року і проходила у декілька етапів. За словами директора з маркетингу DCH I&RE Валентини Лободи, після реновації Караван у Харкові перетворився на “ТРЦ приємних вражень”. Спочатку була проведена комплексна реновація фасаду та вхідних груп з утепленням фасаду, відбулось повне оновлення інтер’єру торгівельних галерей, розширення зони фуд-корта та розваг. Зокрема, збільшили посадкову зону (з 320 до 610 місць) та її загальну площу на 65%, до 1225 кв. м, розмістили 11 кафе та ресторанів, а також розташували біля зони фуд-корту автоматичний сервіс зберігання речей, встановили акустичні офісні кабіни для телефонних дзвінків та створили мультифункціональну зону розваг зі сценою та дитячим майданчиком. Для цього згорнули роботу льодової арени, популярність якої у відвідувачів істотно зменшилася.
«Оскільки ми плануємо підсилити роль нашого ТРЦ в якості своєрідного міського life-style майданчика, одне з основних наших завдань – створення простору для соціалізації», – пояснювала на початку реновації гендиректор DCH Infrastructure & Real Estate Ірина Поварчук.
Окрім того, посилили tenant-mix, провели реновацію інженерних систем ТРЦ, створення міського мультифункціонального простору та на завершення – благоустрій довколишньої території. Інвестиції у реновацію склали $9,5 млн. На будь-якому етапі реконструкції, відвідувачам були доступні понад 70% всіх торговельних галерей та продуктовий гіпермаркет Ашан, а також працювало декілька вхідних груп.
Також поступово планується проводити оновлення в ТРЦ Караван у Дніпрі.
Трансформація мрій
Ще одним прикладом є столичний ТРЦ Dream Town, де після оновлення закрили аквапарк та звільнили простір під спортивний хаб загальною площею більше 22 000 кв. м. Тут відкрився спорт-центр Sport Life, оновилася фуд-зона та змінився tenant-mix. До того ж в рамках ребрендингу та реновації ТРЦ Dream Town №1 та №2 восени минулого року були перейменовані в Dream Yellow і Dream Berry з відповідним перефарбуванням фасадів у жовтий та фіолетовий кольори. Нагадаємо, дві частини цього ТРЦ були зведені над гілкою метро за адресою Оболонський проспект, 1 Б, відповідно у 2009-му та у 2011 роках. Загальна площа двох частин ТРЦ: 160 000 кв. м, орендна 89 854 кв. м.
Оновлення айдентики та зміна позиціонування, проведені спільно з креативною агенцією Banda, мали, на думку власників торгово-розважального комплексу, залучити нових і повернути старих відвідувачів, збільшити трафік на 40% і виторг орендарів.
Про план оновити ТРЦ і змінити концепцію один із співвласників Гарік Корогодський вперше повідомив у квітні 2019 року. У проєкт реконструкції одного з найбільших ТРЦ столиці планувалося вкласти близько $12 млн. Завершити її планували за рік та завадила пандемія коронавіруса.
В рамках оновлення було вирішено прибрати noname кафе з атріумів, щоб звільнити простір та полегшити сприйняття ТРЦ покупцями. Загалом у новій концепції фуд-корт є одним із ключових напрямків в ТРЦ, де окрім представлення потужних операторів також будуть проводити івенти та різні заходи. Частину звільнених локацій планувалось облаштувати в зони відпочинку та релаксу з можливістю зарядити гаджети, випити чашечку кави або просто відпочити.
Однією з найбільш значних змін в ТРЦ було відкриття найбільшого в Україні магазину H&M – понад 3000 кв. м, для чого довелося значно змінити деякі архітектурні рішення. Цей магазин зайняв весь простір від вхідної групи до атріуму.
Ще одна принципова зміна в оновленій концепції ТРЦ: введення зонування – групування орендарів «за інтересами». Є спортивний хаб, є зона техніки та гаджетів, окремо згруповані магазини fast fashion і преміальних марок, товари для дітей та для дому тощо.
Gorodok Gallery замість ТЦ ГородОК
Раніше за конкурентів почав реконцепцію столичний ТЦ ГородОк, який вже в кінці 2017 року представив покупцям оновлений формат торгового центру який змінив логотип і назву на Gorodok Gallery. Через рік процес оновлення ТЦ на проспекті Степана Бандери, 23, був повністю завершений, а також сформовано пул орендарів у всіх основних напрямках.
На той момент ТЦ, відкритий у 2003 році, збільшив свою загальну площу до 51 000 кв. м (орендна 45 000 кв. м) і вчетверо збільшив кількість відвідувачів. Реконструкція в Gorodok Gallery була кардинальною, торговий центр змінився повністю, зміна схеми розташування магазинів і руху відвідувачів по торговому центру суттєво покращила візуальну доступність магазинів.
Основними напрямками розвитку ТЦ стали категорії техніки і електроніки, ювелірних виробів, унікальних брендів одягу та взуття. Зокрема тут працює ювелірний квартал площею 600 кв. м.
Перш за все велика увага в пулі орендарів приділялася магазинам техніки, електроніки і гаджетів, де намагалися збирати всіх гравців цього ринку: не тільки всіх національних і монобрендових операторів, а й спеціалізовані магазини та сервісні центри, об’єднавши техніку, обслуговування і сервіс в єдиній локації. У пул орендарів команда ТРЦ залучила й трьох основних мобільних операторів – lifecell, Київстар, Vodafone.
Загальна ідея полягала в тому, аби Gorodok Gallery став практичним торговим центром, де покупці можуть закрити всі свої потреби в одному місці, зекономивши час. Наприклад, отримати послуги хімчистки, відремонтувати одяг і т.д. Ключовим орендарем ТЦ є гіпермаркет Fozzy Cash & Carry площею 10 000 кв. м. Більше можна побачити тут.
Після локдауна ТЦ запустився з оновленою концепцією. Площі, що звільнилися в результаті закриття невеликих бізнесів, наповнили іншими продуктовими категоріями, які відповідають інтересам і запитам відвідувачів. Найбільший Технохаб в Україні збільшив площі до більш ніж 10 000 кв. м. Додатковим потужним джерелом трафіку є Event Hall Pochayna. Під час проведення акцій від великих операторів ринку, іміджевих заходів та івентів в Pochayna Event Hall, відвідуваність зростає мінімум на 5%.
Новий Квадрат
Ще один київський ТЦ отримав нове ім’я в ході реновації. Колишній ТЦ “Квадрат на Перова”, побудований в 2008 році на місці кінотеатру «Аврора» (бульвар Перова, 36) переродився на ТРК Квадрат NEO. Девелоперська компанія XXI Століття Лева Парцхаладзе, яка розвивала мережу ТЦ Квадрат в столиці, відкрила ТЦ загальною площею 39 500 кв. м (орендна: 18 500 кв. м). Пізніше девелопер був змушений ділитися бізнесом з інвесторами, а потім і зовсім розпродавати активи за борги по кредитах. В результаті у 2015 році комплекс придбав власник ТРЦ Комод Станіслав Селюк і згодом в торговому центрі провели реновацію. Тепер це один з великих торгових комплексів у форматі «гіпермаркет-галерея» який надає відвідувачам можливість придбання товарів в поєднанні з розвагами та відпочинком. Процес активного оновлення тривав і минулого року. Так, восени 2021 року мережа Сільпо відкрила новий дизайнерський супермаркет, присвячений темі швидкості та екстриму. Площа об’єкта становить 2605 кв. м.
На першому та другому поверхах розташовані fashion магазини, JYSK та спортивний клуб. Тут же відкрився і 4-х зальний сучасний кінотеатр Neostar на 616 глядацьких місць. На третьому поверсі розташовані салон краси, студія засмаги, спортивний юнацький клуб «ВОЛЯ», комп’ютерний клуб та секція карате.
Добудова піраміди
Інколи доводиться змінювати концепцію торгового об’єкту внаслідок помилкових прогнозів або зміни ринкової ситуації під час спорудження ТРЦ.
Іще один приклад реконцепції новим власником – ТЦ Piramida на вул. Олександра Мішуги, 4. Цей ТЦ був збудований у 2004 році й у 2016 році перейшов у власність інвестиційної компанії Dragon Capital, а в 2017-му вже почався перший етап реконструкції.
Новий власник розумів, що проєкт потребує збільшення площі, оскільки він розташований при виході з метро та водночас відносно невеликий (12 800 кв. м). Тому на початку 2020 року розпочали масштабну реконструкцію ТЦ: збільшили торгову галерею, додали фуд-корт, а також спланували невеликий бізнес-центр загальною площею 5300 кв. м. Після завершення повної реконструкції загальна площа ТЦ складе близько близько 20 600 кв. м, з якої орендна – 15 500 кв. м (проти 16 800 кв. м та 12 800 кв. м відповідно).
У червні 2021 року було відкрито нову торгову галерею та фуд-корт загальною площею 3840 кв. м. У вересні тут стартувала робота шести фуд-операторів: Master Burger, Monopizza, Sushi Master, Chin Chin, Merry Berry та Donuts Club.