Конъюнктура рынка торговой недвижимости Москвы не претерпела существенных изменений с конца 2011 года. Спрос на торговые помещения стабильно растет, снижается доля свободных площадей, ставки аренды демонстрируют плавное повышение.
Среди наиболее заметных событий на рынке торговой недвижимости не только столицы, но и России в целом в начале 2012 года можно отметить заключение сразу нескольких сделок по приобретению торговых сетей. Так совладельцы аптечной сети А5 купили 26% ОАО «Мособлфармация» у инвестфонда Hi Capital. Инвестиционная компания А1, одно из подразделений «Альфа-групп», приобрела 55,66% сети «Формула кино». А развивающий в России и Европе американские пиццерии Sbarro холдинг «ГМ.Р. Планета гостеприимства» приобрел сети «Елки-палки» и «Маленькая Япония» у Alfa Capital Partners, управляющей личными активами владельцев «Альфа-групп». Некоторые компании только заявили о будущих инвестиционных сделках. В частности сеть «Эльдорадо» намерена приобрести «Рембыттехнику»; «Евросеть» намерена продать контрольный пакет акций «Мегафону» и «Ростелекому»; а Billa покупает магазины «Ситистор». Также в 1 квартале стало известно, что готовятся к продаже аптеки «Доктор Столетов», магазины «Вестер» и «Норма» (Санкт-Петербург), но пока сделки не заключены, покупатели не называются.
Начало 2012 года стало примечательно также анонсами сразу нескольких крупных инвестиционных сделок в отношении объектов недвижимости Москвы. Так TriGranit Development Corporation продала принадлежащие ей 50% в проекте ТРЦ «Мозаика» структурам акционера девелоперских компаний RGI International и Rusresorts Петра Шуры. А сама RGI International продает принадлежащий ей универмаг «Цветной» общей площадью 36 500 кв. м. Podium продает здание бывшего Дома моделей на Кузнецком мосту, в котором сейчас располагается магазин Podium Concept Store. Внешэкономбанк рассматривает продажу расположенного в центре Москвы торгово-деловой комплекса «Новинский пассаж» площадью 80 000 кв.м за $400 млн.
В наступившем году продолжилось укрепление позиций в торговом сегменте крупных сетевых ритейлеров. Многие иностранные и российские игроки, сохраняющие уверенные позиции в Москве и Московской области, постепенно осваивают регионы, среди них: «О’Кей», «МакДоналдс», «ГМ.Р. Планета Гостеприимства», Zolla, «Буду мамой», «Детский мир», «Ашан», «Эльдорадо», Metro Cash & Carry, Centro, сеть по продаже детских игрушек «Бегемотик», сеть Westland, Fix Price, INCANTO, сеть ресторанов «Росинтер», «Спортмастер», Gift Idea, Orby, «Магнит» и др. Что характерно, меньше всего расширение ритейлеров коснулось Московского региона — их сегодня больше интересует центральная Россия, юг страны и Сибирь.
Начало текущего года охарактеризовалось заявлениями некоторых сетей о своем репозиционировании. Так, например, финская фармацевтическая компания Oriola-KD сообщила о своих планах перевести принадлежащие ей сети «Старый лекарь» и «О3 Аптека» в формат дискаунтера.
Среди новых направлений торгового девелопмента популярным становится строительство ритейл-парков. Например, группой ОПИН анонсировано строительство ритейл-парка на 30 000 кв. м в 16 км от МКАД на Дмитровском шоссе. Ставшие популярными в 2011 году в Москве и в России в целом детские тематические парки продолжат открываться и в 2012 году. Один из таких парков под брендом «Мастерславль» появится в башне Evolution Tower в «Москва-сити» в конце 2012 года. Детский тематический парк может появиться также в районе Нагатинский затон на юге Москвы.
Предложение
Традиционно в начале года открывается немного новых торговых объектов, как правило, это те, чей ввод в эксплуатацию был перенесен с конца предыдущего года. И за 3 месяца 2012-го открытий лишь два. В середине февраля состоялось официальное открытие торговой галереи общей площадью 27 800 кв. м (арендуемой — 21 000 кв. м) в составе МФК «Гостиница «Москва». А в марте открылся EGO Mall общей площадью 11 240 кв. м (арендуемой — 5 500 кв. м). Таким образом, из заявленных на 1 квартал 2012 года 186 341 кв. м торговых площадей введено в эксплуатацию только 26 500 кв. м (14,2%).
На конец марта общий объем площадей в качественных торговых центрах в Москве составил примерно 7,8 млн. кв. м, из которых 4,1 млн. кв. м — арендопригодные.
До конца 2012-го к открытию заявлено около 550 000 кв. м торговых площадей. Среди крупных торговых центров можно отметить ТРЦ «Июнь» в г. Мытищи (GBA — 173 000 кв. м, GLA — 78 000 кв.м), ТРК «Гудзон» (GBA — 123 000 кв.м, GLA — 70 000 кв.м), ТРЦ «Калейдоскоп» (GBA — 118 720 кв.м, GLA — 41 000 кв.м).
Заметим, в первом квартале 2012 года было анонсировано строительство нескольких крупных объектов торговой недвижимости. Так, рядом с бизнес-школой «Сколково» в ближайшие два года Millhouse Романа Абрамовича приступит к строительству ТРЦ общей площадью 100 000 кв. м. Кроме того, в мае-июне 2012 года начнется строительство нового ТРЦ общей площадью 142 500 кв. м, с парковкой на 2 400 машино-мест на пересечении Остафьевской улицы и Чечерского проезда, он откроется в 4 квартале 2013 года.
Объем вакантных торговых площадей в Москве планомерно сокращается. На сегодняшний день уровень вакансий в целом по рынку составляет порядка 4% (это примерно 164 000 кв. м торговых площадей). Ожидается, что данный показатель продолжит плавное снижение и к концу года может приблизиться к 3%.
Среди существующих на сегодняшний момент качественных объектов по объему торговых площадей преобладают, в основном, окружные торговые центры (41%), а также суперрегиональные (25%).
Больше всего площадей в качественных торговых центрах сосредоточено в зоне от ТТК до МКАД (47%), а также на МКАД (22%). Меньше всего площадей — на Садовом кольце и внутри него, их доля составляет, соответственно, 2% и 4%.
Основная доля помещений в стрит-ритейле (65%) используется для размещения офисов продаж и торговли непродовольственными товарами, 20% и 15% соответственно делят предприятия общественного питания и магазины продовольственных товаров.
Спрос
Наиболее активными арендаторами качественных торговых площадей в Москве и в целом по стране по-прежнему остаются крупные сети FMCG, сети магазинов одежды, обуви, детских товаров.
В первом квартале 2012 года стало известно о выходе на российский рынок торговой недвижимости ряда новых ритейлеров. Наибольшее количество новых брендов появилось в сегменте одежды и обуви, заметную активность традиционно проявили продуктовые ритейлеры и операторы общественного питания. Среди новых иностранных брендов, вышедших на российский рынок в начале 2012 года, — сеть магазинов пончиков Krispy Krem (США), сеть небольших магазинов товаров повседневного спроса 7-Eleven (США / Япония), японская ресторанная сеть Toridoll, сеть Fasta Pasta, сеть быстрого питания Quiznos, сеть модных бутиков Juicy Couture (США). Стоит отметить, что если Krispy Krem еще только заявила о намерении открывать торговые точки по франчайзингу, то Группа компаний «ДжамильКо» уже открыла два магазина Juicy Couture в Москве: в ГУМе и в галерее «Времена Года». Еще один новый для России бренд — датская одежная марка Sand. Любопытно, что в Москве и Санкт-Петербурге открыты только корнеры этого бренда, shop in shops в ЦУМе, универмагах «ХЦ» и «Стокманн», а первый полноценный фирменный магазин Sand в России открылся в феврале в Краснодаре, в ТРК «Сити Центр».
Также в начале 2012-го появилась новость, что известная во всем мире сеть магазинов игрушек Hamleys откроет в России свой первый магазин. И теперь уже известно, что он появится в мае в ТРЦ «Европейский» и станет крупнейшим специализированным магазином игрушек в стране.
Из новых российских брендов, заявивших о себе в начале 2012 года отметим Sportslab Marketing (компания учреждена брендинговыми агентствами Mildberry и Eventica, чтобы открыть до 200 магазинов спортивной одежды и тематических сувениров под маркой «Команда России») и Kari (сеть недорогих обувных магазинов, анонсированная основателем «Эльдорадо» Игорем Яковлевым, планирующая расшириться до 150 торговых точек уже к концу 2012 года).
Ставки аренды
Ставки аренды в крупных торговых центрах Москвы не претерпели существенных изменений с конца 2011 года. На конец марта они имеют следующие значения: для якорных арендаторов — 250-500 $/кв. м в год, для операторов развлекательной зоны — 120-150 $/кв. м в год, для операторов торговых галерей, арендующих менее 500 кв. м, — 1000-4500 $/кв. м в год, для арендаторов площадей от 500 до 1500 кв. м — 500-1200.
Ставки аренды в сегменте стрит-ритейл в начале 2012 года продемонстрировали заметный рост: по сравнению с 4 кварталом 2011 года стоимость аренды возросла на 10-15%, и в наиболее популярных местах (с высокой пешеходной проходимостью) она достигла уровня 2008 года. При этом ставки в данном сегменте традиционно демонстрируют существенную разницу в зависимости от расположения объекта относительно центра города, основных торговых коридоров Москвы и немаловажную роль при этом играет транспортная и пешая доступность объекта. Заметим также, что спрос в сегменте стрит-ритейл серьезно ограничен дефицитом предложения, как в столице, так и в регионах, что тоже влияет на стоимость аренды.
На фоне снижения объемов предложения качественных торговых площадей ставки аренды в крупных успешных торговых центрах Москвы также продолжают демонстрировать умеренный рост, который, однако, в отличие от сегмента стрит-ритейл, в 1 квартале 2012 года был менее значителен: ставки в ТЦ Москвы за указанный период выросли на 2-3%.
torg.spb.ru, Ольга Павлик