Дефіцит невеликих площ та релокація. Чому бізнес переїжджає на перші поверхи старих будинків

Після знесення чималої кількості МАФів, їхнім винаймачам, тобто продуктовим магазинам, зоомагазинам, кав’ярням, сервісам з ремонту техніки та іншим дрібним бізнесам, довелося шукати нові приміщення.

Паралельно з цим на перших поверхах деяких житлових радянських будинків почали проводитися ремонтні роботи з перетворення квартир на комерційні приміщення.

Однією з компаній, що облаштовують колишні радянські квартири під комерційні точки для оренди, є “Магазини Києва”, її власник Олексій Мурін підтвердив наявність такого тренду.

На його думку, основним фактором, що його підживлює, є попит на оренду невеликих площ з боку підприємців, що переїхали до столиці з регіонів, які більше страждають від війни.

Голова асоціації власників малого та середнього бізнесу (АВМСБ) Руслан Соболь бачить причину в кампанії міської влади проти МАФів. На його думку, вона створила штучний дефіцит малих торгових приміщень.

Малий та середній бізнес не піде в торговельні центри. Там інша група товару і споживачі, інші умови оренди, часто-густо вони непідйомні для малих підприємців: окрема сплата за маркетинг, охорону, прибирання, авансовий платіж на наступні три місяці. Загалом може виходити $300 за квадратний метр, – пояснює він.

Оглядачка ринку нерухомості Вікторія Берещак підтверджує наявність дефіциту малих приміщень в Києві і зауважує, що тенденція до формування сталого запиту орендарів на простори в межах 60-80 кв. м фіксувалася ще до початку повномасштабної війни.

За словами експертки, у 2021 році  в структурі попиту на купівлю комерції в нових ЖК відсоток таких лотів був на рівні до 45% і міг бути вищим, але у житлових комплексах не вистачало пропозиції.

Насправді в більшості ЖК знайти малі площі було вкрай складно, нарізка комерції сягала 100-120 кв. м і більше. Орієнтувались переважно на великі якірні формати – продуктових ритейлерів, заклади харчування, клініки тощо. А ось площі середніх, а тим паче малих розмірів – до 60 кв. м під кав’ярню, невеликі побутові магазини, сервісні об’єкти тощо, були в дефіциті. Але запит активно формувався, – каже Берещак.

Власниця компанії “Ресторанний консалтинг” Ольга Насонова пояснює, що попит на заклади поруч із оселею підсилився з початку коронавірусу, коли люди вимушено не виходили за межі своїх спальних районів. Повномасштабна війна лише підвищила кількість запитів, що дало поштовх для розвитку ритейлерів, що використовують бізнес-стратегію “сусідського маркетингу”.

Втім, робота у старому житловому фонді підходить не всім бізнесам. За словами Вікторії Берещак, туда заїжджають переважно підприємці трьох категорій – ритейл (“передусім продуктовий”), заклади харчування і точкові сервіси, такі як зоомагазин, аптека, стоматологія.

Перетворення старих квартир на пристойні комерційні приміщення потребують не лише чималих зусиль з реконструкції та ремонту, а й великої підготовчої роботи.

Інвестору необхідно отримати згоду повнолітніх дієздатних сусідів, ОСББ, ЖЕКу, що межують з приміщенням, а це часто викликає складнощі.

Як правило, квартир які розташовані у хороших “торгових” місцях, немає у вільному продажу. У такому разі ми приходимо до мешканців. Нерідко це літні люди, з якими домовитися дуже важко. Часто ми знаходимо для них квартиру, куди їх переселяємо, і потім доплачуємо за незручності, – описує процес власник Магазинів Києва.

Додаткові перепони виникають із отриманням дозвільних документів на переведення приміщення у нежитловий фонд. Цей процес розтягується щонайменше на півроку.

Не просто інколи буває знайти орендаря, адже щоб лот був привабливим для бізнесу, це має бути топлокація з високим людинопотоком, ідеальними комунікаціями, входом чи вітринною групою потрібної якості.

За словами Муріна, інвестиції у переведення житлового фонду в нежитловий можуть бути дуже різними, в залежності від локації. Якщо йдеться про приміщення на прохідній вулиці у фасадних частинах будинків варто орієнтуватися на суму від 100 000 доларів.

Окупність проєкту зазвичай складає 9,5-10 років. Розмір орендної ставки також коливається, але може складати 1300-1500 грн за квадратний метр.

В нових ЖК розмір ставки залежить від рівня заселення комплексу, а також від продуманості інфраструктури та просторового зонування.

Експерти розповідають, що діапазон ставок в новобудовах комплексної забудови з вже заселеними першими будинками – $10-20 за квадрат (до 825 грн за актуальним курсом НБУ).

У старій забудові ставка залежить від району міста і може становити як $7, так і $15-20 за квадрат у центрі. У топових ТРЦ ставка на малі торгові точки – $20-25 за квадрат.

У порівнянні з довоєнними показниками орендна ставка знизилась на 15-30%. До речі, найбільше просіли ставки саме на площі у старій житловій забудові формату стритритейлу. Також на площі від 150 кв. м. В ТРЦ ставки нижчі за довоєнні в діапазоні 12-18%, залежно від локації, завантаженості, – коментує Берещак.