Дефіцит невеликих площ та релокація. Чому бізнес переїжджає на перші поверхи старих будинків

Після зне­се­н­ня чима­лої кіль­ко­сті МАФів, їхнім вина­йма­чам, тоб­то про­ду­кто­вим мага­зи­нам, зоо­ма­га­зи­нам, кав’ярням, сер­ві­сам з ремон­ту техні­ки та іншим дрі­бним бізне­сам, дове­ло­ся шука­ти нові при­мі­ще­н­ня.

Пара­лель­но з цим на пер­ших повер­хах деяких житло­вих радян­ських будин­ків поча­ли про­во­ди­ти­ся ремон­тні робо­ти з пере­тво­ре­н­ня квар­тир на комер­цій­ні при­мі­ще­н­ня.

Одні­єю з ком­па­ній, що обла­што­ву­ють коли­шні радян­ські квар­ти­ри під комер­цій­ні точки для орен­ди, є «Мага­зи­ни Киє­ва», її вла­сник Оле­ксій Мурін під­твер­див наяв­ність тако­го трен­ду.

На його дум­ку, основ­ним факто­ром, що його піджив­лює, є попит на орен­ду неве­ли­ких площ з боку під­при­єм­ців, що пере­їха­ли до сто­ли­ці з регіо­нів, які біль­ше стра­жда­ють від вій­ни.

Голо­ва асо­ці­а­ції вла­сни­ків мало­го та сере­дньо­го бізне­су (АВМСБ) Руслан Соболь бачить при­чи­ну в кам­па­нії міської вла­ди про­ти МАФів. На його дум­ку, вона ство­ри­ла шту­чний дефі­цит малих тор­го­вих при­мі­щень.

Малий та сере­дній бізнес не піде в тор­го­вель­ні цен­три. Там інша гру­па това­ру і спо­жи­ва­чі, інші умо­ви орен­ди, часто-густо вони непі­д­йом­ні для малих під­при­єм­ців: окре­ма спла­та за мар­ке­тинг, охо­ро­ну, при­би­ра­н­ня, аван­со­вий пла­тіж на насту­пні три міся­ці. Зага­лом може вихо­ди­ти $300 за ква­дра­тний метр, – пояснює він.

Огля­да­чка рин­ку неру­хо­мо­сті Вікто­рія Бере­щак під­твер­джує наяв­ність дефі­ци­ту малих при­мі­щень в Киє­ві і заува­жує, що тен­ден­ція до фор­му­ва­н­ня ста­ло­го запи­ту орен­да­рів на про­сто­ри в межах 60-80 кв. м фіксу­ва­ла­ся ще до поча­тку пов­но­мас­шта­бної вій­ни.

За сло­ва­ми екс­пер­тки, у 2021 році  в стру­кту­рі попи­ту на купів­лю комер­ції в нових ЖК від­со­ток таких лотів був на рів­ні до 45% і міг бути вищим, але у житло­вих ком­пле­ксах не виста­ча­ло про­по­зи­ції.

Насправ­ді в біль­шо­сті ЖК зна­йти малі пло­щі було вкрай скла­дно, наріз­ка комер­ції сяга­ла 100-120 кв. м і біль­ше. Орі­єн­ту­ва­лись пере­ва­жно на вели­кі якір­ні фор­ма­ти – про­ду­кто­вих ритей­ле­рів, закла­ди хар­чу­ва­н­ня, клі­ні­ки тощо. А ось пло­щі сере­дніх, а тим паче малих роз­мі­рів – до 60 кв. м під кав’ярню, неве­ли­кі побу­то­ві мага­зи­ни, сер­ві­сні об’єкти тощо, були в дефі­ци­ті. Але запит актив­но фор­му­вав­ся, – каже Бере­щак.

Вла­сни­ця ком­па­нії «Ресто­ран­ний кон­сал­тинг» Оль­га Насо­но­ва пояснює, що попит на закла­ди поруч із осе­лею під­си­лив­ся з поча­тку коро­на­ві­ру­су, коли люди виму­ше­но не вихо­ди­ли за межі сво­їх спаль­них райо­нів. Пов­но­мас­шта­бна вій­на лише під­ви­щи­ла кіль­кість запи­тів, що дало поштовх для роз­ви­тку ритей­ле­рів, що вико­ри­сто­ву­ють бізнес-стра­те­гію «сусід­сько­го мар­ке­тин­гу».

Втім, робо­та у ста­ро­му житло­во­му фон­ді під­хо­дить не всім бізне­сам. За сло­ва­ми Вікто­рії Бере­щак, туда заїжджа­ють пере­ва­жно під­при­єм­ці трьох кате­го­рій – ритейл («перед­усім про­ду­кто­вий»), закла­ди хар­чу­ва­н­ня і точко­ві сер­ві­си, такі як зоо­ма­га­зин, апте­ка, сто­ма­то­ло­гія.

Пере­тво­ре­н­ня ста­рих квар­тир на при­стой­ні комер­цій­ні при­мі­ще­н­ня потре­бу­ють не лише чима­лих зусиль з рекон­стру­кції та ремон­ту, а й вели­кої під­го­тов­чої робо­ти.

Інве­сто­ру необ­хі­дно отри­ма­ти зго­ду пов­но­лі­тніх діє­зда­тних сусі­дів, ОСББ, ЖЕКу, що межу­ють з при­мі­ще­н­ням, а це часто викли­кає скла­дно­щі.

Як пра­ви­ло, квар­тир які роз­та­шо­ва­ні у хоро­ших «тор­го­вих» місцях, немає у віль­но­му про­да­жу. У тако­му разі ми при­хо­ди­мо до мешкан­ців. Нерід­ко це літні люди, з яки­ми домо­ви­ти­ся дуже важ­ко. Часто ми зна­хо­ди­мо для них квар­ти­ру, куди їх пере­се­ля­є­мо, і потім допла­чу­є­мо за незру­чно­сті, – опи­сує про­цес вла­сник Мага­зи­нів Киє­ва.

Дода­тко­ві пере­по­ни вини­ка­ють із отри­ма­н­ням дозвіль­них доку­мен­тів на пере­ве­де­н­ня при­мі­ще­н­ня у нежи­тло­вий фонд. Цей про­цес роз­тя­гу­є­ться щонай­мен­ше на пів­ро­ку.

Не про­сто інко­ли буває зна­йти орен­да­ря, адже щоб лот був при­ва­бли­вим для бізне­су, це має бути топло­ка­ція з висо­ким люди­но­по­то­ком, іде­аль­ни­ми кому­ні­ка­ці­я­ми, вхо­дом чи вітрин­ною гру­пою потрі­бної яко­сті.

За сло­ва­ми Мурі­на, інве­сти­ції у пере­ве­де­н­ня житло­во­го фон­ду в нежи­тло­вий можуть бути дуже різни­ми, в зале­жно­сті від лока­ції. Якщо йде­ться про при­мі­ще­н­ня на про­хі­дній вули­ці у фаса­дних части­нах будин­ків вар­то орі­єн­ту­ва­ти­ся на суму від 100 000 дола­рів.

Оку­пність про­є­кту зазви­чай скла­дає 9,5-10 років. Роз­мір орен­дної став­ки також коли­ва­є­ться, але може скла­да­ти 1300-1500 грн за ква­дра­тний метр.

В нових ЖК роз­мір став­ки зале­жить від рів­ня засе­ле­н­ня ком­пле­ксу, а також від про­ду­ма­но­сті інфра­стру­кту­ри та про­сто­ро­во­го зону­ва­н­ня.

Екс­пер­ти роз­по­від­а­ють, що діа­па­зон ста­вок в ново­бу­до­вах ком­пле­ксної забу­до­ви з вже засе­ле­ни­ми пер­ши­ми будин­ка­ми – $10-20 за ква­драт (до 825 грн за акту­аль­ним кур­сом НБУ).

У ста­рій забу­до­ві став­ка зале­жить від райо­ну міста і може ста­но­ви­ти як $7, так і $15-20 за ква­драт у цен­трі. У топо­вих ТРЦ став­ка на малі тор­го­ві точки – $20-25 за ква­драт.

У порів­нян­ні з дово­єн­ни­ми пока­зни­ка­ми орен­дна став­ка зни­зи­лась на 15-30%. До речі, най­біль­ше про­сі­ли став­ки саме на пло­щі у ста­рій житло­вій забу­до­ві фор­ма­ту стри­три­тей­лу. Також на пло­щі від 150 кв. м. В ТРЦ став­ки ниж­чі за дово­єн­ні в діа­па­зо­ні 12-18%, зале­жно від лока­ції, заван­та­же­но­сті, – комен­тує Бере­щак.