Кому з ритейлерів підходить формат острівців в торгових центрах, скільки коштує оренда площі та чому є тенденція до зменшення таких торгових точок.
Острівці є невід’ємною частиною tenant-mix для торгових центрів. RAU дізналася у експертів ринку, які є специфічні умови ТЦ до цих операторів, про вартість площі, рентабельність їх роботи та інше.
Кому підходить формат острівної торгівлі
Як розповіла RAU Галина Чоловська, експерт Colliers Ukraine у сегменті торговельної нерухомості, здебільшого формат острівців підходить для:
- Операторів, що мають в асортименті велике різноманіття дрібних товарів. Серед найпопулярніших орендарів – мобільні аксесуари, дрібна цифрова техніка, стільниковий зв’язок, ювелірні вироби, парфумерія, ароматичні товари та солодощі;
- Ще вибір на користь острівного формату зумовлений відсутністю потреби відкривати повноформатний магазин, оскільки оператор може запропонувати широкий асортиментний перелік на маленькій площі, маючи ефективну фінансову модель. Мінімізувавши витрати на організацію повноформатного магазину та навантаження у вигляді орендної плати, ритейлери можуть демонструвати гарні товарообіги, працюючи в межах острівця.
- Також вдалим форматом бізнесу на острівцях є товари імпульсних покупок. Для них вирішальним фактором є розміщення в прохідних галереях.
Одним з яскравих прикладів розвитку острівного ритейлу є компанія Cherry Berry, яка продає різні солодощі – желейки, жувальні гумки тощо. Представлені продукти є імпульсною покупкою. Як розповідає засновник та СЕО компанії Андрій Піонтковський, до їх торгових точок спеціально не йдуть, але, якщо бачать, то купують. Cherry Berry має більше 60 острівців та близько 40 магазинів. Площа острівців Cherry Berry – 5-6 кв. м. Оренда за 1 кв. м в регіонах коштує приблизно $20, а в Києві – приблизно $150.
Наразі в пріоритеті відкривати саме магазини, але якщо немає такої можливості, то розглядається варіант острівця. І в одному торговому центрі може бути 5-6 острівців Cherry Berry для того, щоб покрити більші потоки людей. Звісно, це знижує їх рентабельність, але якщо дивитися в цілому, то два острівці заробляють більше, ніж один.
Також є приклади, коли біля магазину Cherry Berry стоїть їх же острівець. «В цьому випадку ми просто розводимо асортимент та стараємося не дуже конкурувати. Таке розташування «відкушує» 15-20-30% від каси», – доповнює Піонтковський. А в деяких ТЦ острівець Cherry Berry умовно відіграє «географічне» значення, тобто, майже не заробляє, але має бути присутній.
Найпопулярніші запити по оренді острівців в ТЦ
В ТРЦ Dream найбільше актуальних запитів на острівці з тими товарними групами, що вже представлені в ТРЦ, а саме – мобільні аксесуари, ювелірні прикраси, кав?ярні самообслуговування тощо. Але наразі такі запити залишаються в листі очікування та не розглядаються, щоб не створювати надмірну конкуренцію.
В торгових комплексах Arricano найпоширеніший запит на розміщення – продаж аксесуарів для мобільних телефонів та гаджети і ювелірні товари. Однак цей сегмент є настільки конкурентним та насиченим, що орендарі елементарно грають на підвищення ставки оренди, щоб потрапити на привабливу локацію, не думаючи про стійкість бізнесу. Про це каже Денис Корнута, директор департаменту розвитку торговельних площ Arricano: «Ми як професійні девелопери розуміємо, що дохідність формується із сукупності різних факторів, у тому числі різноманітність і привабливість tenant-mix ТРЦ. Тому для нас не завжди все вирішує найвища ставка оренди. Останнім часом ми все частіше віддаємо перевагу альтернативним групам товарів, які орендарі бажають розмістити. Це робить ТРЦ оригінальним і привабливим».
А топ-3 оператора острівців в БФК Gulliver – це ювелірні вироби, косметика та аксесуари для мобільних телефонів. Але як каже Ольга Приходько, менеджер з оренди БФК, все залежить від сезонності, попиту споживачів та актуальних трендів.
В ТРЦ Respublika Park по запитах лідирують високомаржинальні товари, як-то: аксесуарна група для мобільних телефонів та кав’ярні.
Площа та вартість оренди острівців
Площі острівців можуть бути від 4-5 кв. м і до 15-20 кв. м. А вартість за 1 кв. м, зазвичай, дорожче за площу в магазині. Про це розповідає Андрій Лотоцький, СЕО консалтингової компанії Retail&Development Advisor.
А на формування ціноутворення впливає чимало факторів. «Серед основних – це якість ТРЦ, місце розміщення острівця та сегмент товару, який буде представлений. Для орендодавця такий формат є досить вигідним, оскільки вартість квадратного метра вища за рахунок меншої орендної площі. Зокрема є досить успішні орендарі острівних зон, які демонструють хороші результати роботи та навіть здійснюють доплати від товарообігів, хоча для більшості острівців все ж таки умови щодо доплат від ТО не передбачені. Для ритейлерів оренда таких площ знижує навантаження на орендну плату, комунальні платежі, CAPEX та відповідно має нижчий термін окупності. Це, своєю чергою, робить бізнес орендаря більш рентабельним», – каже Галина Чоловська, експерт Colliers Ukraine у сегменті торговельної нерухомості
Денис Корнута зазначає, що в якісному ТРЦ вартість 1 кв. м без ПДВ сягає $250-300 та це не межа. «Зазвичай острівна торгівля – це товари з високою націнкою, які купують імпульсно і незаплановано, тому гарний трафік і високий товарообіг за високу ціну для орендаря краще, ніж стримана ціна. Саме висока маржинальність дозволяє орендарям платити таку ціну», – доповнює він.
В БФК Gulliver вартість 1 кв. м залежить від місця розташування острівця, поверху та категорії товарів. Наприклад, різниця вартості між першим та третім поверхом може складати до 50%. Водночас не кожен орендар, який готовий сплачувати високу ставку, може розміститися на першому поверсі. «Ми системно підходимо до формування якісного tenant-mix ТРЦ, тому такий острів має бути гармонійним та задовольняти потреби цільової аудиторії», – каже Ольга Приходько.
В ТРЦ Dream ціна на оренду острівців корелюється індивідуально в залежності від групи товару, розташування, кількості потенційних орендарів та багатьох інших факторів.
Вимоги торгових центрів до формату та дизайну острівців
Микола Чумак, засновник і CEO IDNT, розповів, що як правило, ТРЦ висувають особливі вимоги для оформлення острівців. Зазвичай, обмежують висоту конструкцій та рекламних матеріалів. Таким чином, ТРЦ намагається зробити так, щоб острівець не перекривав огляд торгової алеї. Водночас компанії, що оперують острівцями, розробляють свої стандарти конструкцій, обладнання та брендингу, прагнучи бути якомога помітнішими і привабливими в інтер’єрі ТРЦ. Тут є конфлікт інтересів. У світовій практиці деякі бренди острівців мають набагато сильніші позиції бренду, ніж бренд ТРЦ, і тоді можуть диктувати свої умови. Наприклад, такі бренди, як Samsung або Starbucks, мають формати точок продажу у вигляді острівців, і їм простіше домовлятися з девелоперами. В українських реаліях ТРЦ диктує умови. Також є практика, коли ТРЦ впроваджує стандартизований дизайн торгових острівців з уніфікованим обладнанням, наскільки це можливо. Тоді острівці органічно вписуються в інтер’єр ТРЦ та відрізняються тільки брендингом.
В ТРЦ Respublika Park острівці мають відповідати вимогам по візуалу, габаритах, асортименту та якості.
В ТРЦ Dream оператори в галерейних зонах обов’язково повинні підлаштовуватись під інтер’єр ТРЦ. Зважаючи на персональну концепцію кожного окремого бренду, дизайн розглядається та погоджується індивідуально, з огляду на сумісність з локацією та сусідніми операторами. Є обмеження по габаритам та висоті торговельного обладнання.
А в БФК Gulliver важливо, щоб дизайн островця був стильним та сучасним. Є певні обмеження, але вони носять здебільшого технічний характер щодо площі та висоти торгового обладнання. Разом з тим, перед виробництвом орендар повинен погодити проєкт своєї майбутньої торговельної точки з архітектором ТРЦ.
В торгових комплексах Arricano вважають, що важливий баланс у самовираженні орендаря і стандартах ТРЦ. «Ми постійно дотримуємося цього балансу, щоб не втратити самобутність нашого партнера – це дуже важливо – і водночас тримати високий рівень якості ТРЦ. З цього приводу я можу сказати, що ми розірвали кілька договорів оренди з тими партнерами, які так і не змогли збагнути, що таке стандарт якості зовнішнього вигляду острівця і наскільки це важливо. Я раджу всім ТРЦ мати свої власні стандарти острівців, які можуть правильно сформувати завдання орендарю», – каже Денис Корнута.
Ще важливо сказати про окремі однакові по дизайну зони острівців в ТРЦ. «Є приклади облаштування так званих кварталів одного сегмента. В такому випадку представлена широта вибору конкретних товарів в одній локації сприяє досить ефективній роботі усіх орендарів. Переважно такі формати запроваджують серед операторів ювелірних виробів. До того ж, наявність таких зон додає привабливості об’єкта», – каже Галина Чоловська.
Також Андрій Лотоцький зауважує, що єдиний формат острівців може бути вигідний певним операторам, наприклад, невеликим компаніям та приватним підприємцям, які тільки починають свій бізнес. Вони ще не мають формату, масового виробництва обладнання, меблів та рекламних матеріалів, тому їм простіше зайти на готовий острівець в торговому центрі та почати працювати.
Про кількість острівців в ТЦ
RAU помітила, що останнім часом в торгових центрах є тенденція до зменшення кількості острівців. І як з’ясувалося, це здебільшого пов’язано з комфортом відвідувачів.
Як каже Андрій Лотоцький, що з одного боку, острівці вигідні торговим центрам і чим їх більше – тим краще. З іншого боку – їх велика кількість зменшує проходи та оглядність галереї і відповідно створює певний дискомфорт для клієнтів. А суб’єктивне враження клієнтів – це потенційне зменшення трафіку ТЦ та менші продажі для операторів тощо.
«Ми одні з амбасадорів у формуванні тенденції до зменшення острівців. Особливість ТРЦ Dream – це архітектурно унікальний проєкт, зокрема й з точки зору острівної торгівлі, тому переконані, що кількість таких операторів повинна бути збалансована. В якості нових орендарів міні-формату, розглядаємо виключно ексклюзивні проекти, або такі, асортиментний перелік товарів яких, зовсім не представлений в ТРЦ», – каже Катерина Дячок, директорка відділу оренди ТРЦ Dream.
Своєю чергою БФК Gulliver розташований у самому центрі столиці та при цьому має невелику площу, що обмежує можливості. «Таким чином, підбираючи орендарів на острови, ми намагаємося максимально розширити асортимент пропозиції. Адже хочемо, щоб наші відвідувачі могли максимально задовольнити свої потреби та придбати все необхідне в межах одного комплексу», – повідомляє Ольга Приходько.
В Arricano наголошують, що острівна торгівля – це додаткові площі під оренду, а не основні. Відповідно треба в першу чергу перейматися тим, як себе почуває орендар з високим рівнем інвестицій в магазин. «Ми завжди звертаємо увагу та контролюємо, щоб такий спосіб торгівлі не заважав нашим великим партнерам», – каже Денис Корнута.
Залученість острівних орендарів до маркетингових активностей
Як повідомили в ТРЦ Respublika Park, ТРЦ Dream, БФК Gulliver та торговельних комплексах Arricano, всі острівні оператори на рівні з якірними залучені до маркетингових активностей.
«Департамент маркетингу Arricano має сильну креативну команду професіоналів, яка щомісяця залучає орендарів до участі в масштабних унікальних івентах, зйомці рекламного контенту, проведенні спільних кампаній, розіграшів, благодійних соціальних ініціатив. Серед острівців, які вже брали участь у маркетингових активностях у торговельних комплексах Arricano: Love You, SOVA, Укрзолото, Срібний Вік, Срібна Країна, D&P perfumum, Pocket Store. Завдяки такій синергії ТРК та бренду орендаря, компанії швидше розвиваються та масштабуються і згодом орендують не лише острівець, а й магазин зі значно більшою площею», – каже Інна Морозова, директор департаменту маркетингу Arricano.