В редакцию пришло письмо, в котором автор делится наболевшим вопросом о взаимоотношениях ритейлеров и девелоперов. «Мы видим пустующие торговые площади, а нам заявляют о минимальных уровнях вакантности и неудовлетворенности спроса на качественные торговые площади. И тем самым удерживают завышенный уровень завышенных арендных ставок, который и привел ритейл в стагнацию», – пишет Александр Колодий, эксперт по направлению независимой розницы (independent store), малых семейных магазинов, руководитель кооператива Suburbeurope.com. Какой выход он видит в этой проблеме?
«Вчера у меня состоялся разговор с представителем UTG по поводу арендных ставок в ТЦ которые они сдают. А это большая часть метражей в ведущих ТЦ страны. И действительно оказывают прямое влияние на уровень развития отечественного ритейла.
Говорили мы, конкретно, про ТРЦ “Океан Плаза”:
– Спрашивает потенциальный ритейлер: уточните, а у Вас фиксированная ставка за кв.м. для всех операторов?
– Нет, конечно, все зависит от Вашего проекта: какой Вы сгенерируете трафик и товарооборот, международный ли Вы бренд, какой метраж Вы хотите взять в аренду.
– То есть, если я сгенерирую высокий трафик я могу получить ставку ниже?
– Да, на уровне ведущих ритейл операторов. И эта ставка может быть в 5-7 раз ниже средней ставки по объекту. Некоторые ведущие операторы еще не платят и маркетинговые сборы.
– То есть, табачный киоск, который генерирует трафик и товарооборот сегодня круче, чем целый гипермаркет “Спортмастер”, и он получит арендную ставку меньше чем заявленные якоря?
– Конечно нет! Это же различные метражи и киоск – это не бренд.
– Но это же трафик, покупки, лояльность посетителей и покупателей.
– Нет, низкую ставку получит тот, кто снимет от 500 кв.м. и международный бренд. Мы даже отечественным при таком размере не делаем скидку.
– Объясните… Вы же указали, что важнее всего трафик и популярность среди клиентов…
Разговор в итоге зашел в тупик.
Ну не понимает рядовой брокер почему “Город Профессий” и “Скай Парк” популярны, а “Хеппилон” нет.
Похоже, концепция советской гигантомании монопроизводства продолжает влиять на наше мировоззрение и сегодня.
Отечественные брокеры/девелоперы убеждены, что лучше разместить 1 объект на 1 000 кв.м. чем 5 объектов на той же площади и готовы даже скидки в 5-7 раз давать таким ритейлерам.
Может потому что 1 раз сдать и не морочить себе голову — проще?
Но ведь покупатели так не хотят! Покупатели любят разнообразие.
Не верите?
Тогда подумайте почему у MTI не получилось развивать исключительно огромные проекты-солянки типа “Интертоп”, а все-таки они начали открывать разнообразные монобрендовые магазины.
Почему Inditex это не исключительно Zara больших размеров?
Уважаемые брокеры, покупатели состоят из различных сегментов. Поэтому попробуйте на 1000 кв.м. разместить 4-5 концептов, а не 1.
Конечно для Вас это дополнительные встречи, дополнительные распечатки договоров, введение в базу и пр.
Но для Клиентов ТЦ разнообразие, уникальность, соответствие их ожиданиям и ключ к лояльности, повторным визитам, более частым и объемным покупкам.
Времена советских колхозов и трактористов перепахивающих огромные поля — прошли.
Да, у нас еще бывает, что все поля засаживают монокультурой, но таким образом всего через 3-5 лет снижается плодородие, земля иссякает, и поля потом пустуют.
Понимаете аналогию с торговыми центрами?
Коллеги, когда будете пролетать над Европой следующий раз — задумайтесь, почему у них такое разнообразие форм полей, а не как у нас все прямоугольные и огромные.
Почему в овощных магазинах можно купить местные цукини и артишок, шпинат и брокколи – это must have в питании школьников.
Конечно, проще одним трактором без остановки квадратные поля пахать, но к чему это приводит? Опустошению.
Сегодня, почти в каждом областном центре, уже по 3-5 лет стоят недостроенные ТЦ из-за отсутствия подходящих операторов!?
Но ведь операторы есть. Просто они иные, не один международный на тысячу кв.м., который при малейшем кризисе разворачивается и оставляет площади пустовать.
Отечественные ритейл концепты 100-300 кв.м. — рентабельны, интересны покупателям и они рядом.
Возможно, пришло время изменить правила игры?
Уважаемые брокеры, для вас, по сути, важен средний уровень арендной ставки по объекту. Так откажитесь от “максимум-минимум” и установите сразу действительно средний уровень.
А дополнительный доход — можете получать как % от выторга выше нормы. Или используя иные прогрессивные схемы, которые десятилетиями уже применяются в мире, и вы о них прекрасно знаете.
Коллеги, владельцы ТЦ вас об этом не попросят в силу того, что мало кто из них этим интересуется. Ибо есть у них такая возможность “консервировать” объекты. Но речь не о них и законах в стране. Речь о нас с Вами, реальных операторах этой отрасли и рынка. Вы эксперты, профессионалы, которые любят свое дело, розничные продажи. Не случайно же вы продаете торговые площади, а не машины, зерно или путевки. Так давайте самостоятельно организовывать развитие нашей отрасли.
Огромные трактора и монокультурные поля — это уже есть, может, попробуем фермерство и разнообразие»?