В начале октября один из самых непубличных девелоперов, владелец торгово-развлекательных центров «Большевик» и «Ультрамарин» («АДС Групп») Виктор Юшковский откроет первый аутлет-городок в стране на Новообуховском шоссе. Сейчас там уже работает его собственный гипермаркет «Мегамаркет», кинотеатр, боулинг и фитнес-клуб. И в этом проекте Юшковский не изменил своей бизнес-стратегии. В своих торговых центрах он размещает собственных якорных арендаторов, а зарабатывает на сдаче в аренду остальных площадей, пишет Forbes.ua.
Юшковский, как и его топ-менеджеры, до последнего времени не общался с прессой. В первом интервью управляющий директор проекта «Мануфактура Kiev Outlet Village» Ольга Троян рассказала о том, как компания будет контролировать арендаторов и каким образом будут привлекаться покупатели.
– Насколько близко к завершению строительство «Мануфактуры»?
– Строительная готовность аутлет-городка «Мануфактура» – 75%. Озеленение и благоустройство будет окончено в сентябре, а открытие центра запланировано на 1 октября. Уже в июле мы будем приглашать арендаторов на отделочные работы в магазинах. Архитектурно весь комплекс выполнен в голландском стиле, с водными каналами и прогулочными зонами. Рядом уже есть работающий ТРЦ с «Мегамаркетом». К октябрю мы закончим строительство гостиницы на 40 номеров, и планируем ее открытие на весну 2014 года.
– Чем «Мануфактура» будет отличаться от традиционных торговых центров? Насколько ниже будут цены?
– В комплексе будет размещаться более 100 магазинов различных торговых марок, при этом общая площадь аутлет-городка – 25 000 кв. метров, из которых торговая – 15 000. Формат аутлета предполагает, что товары продаются со скидкой 30-70%.
Коллекции, представленные в аутлете, не должны быть старше двух лет, к тому же есть ряд брендов, которые отшивают специальные коллекции для аутлетов. Управляющая компания будет контролировать ассортимент и ценовую политику всех операторов комплекса. Это также закреплено в договоре аренды. Без скидок товар может быть только в подарочной зоне, о чем посетители будут проинформированы.
– Насколько «Мануфактура» заполнена арендаторами?
– Сейчас в работе 50% площадей, договоры находятся на разной стадии подписания. У нас есть как предварительные согласия от крупных ритейл-операторов, включая сегмент luxury, так и заключенные предварительные договоры аренды. В частности, подписаны договоры с Frank Walder, Roy Robson, Lerros, Motor Jeans, Apple, PalZileri, Brunello Cucinelli, Fellini, LTB, , Witchen, Shantal, Atlantic, VD ONE, Garsia. Получено предварительное согласие от Helen Marlen Group, подписаны протоколы о намерениях с «СушиЯ», Kanz, Оodji, DKNY, Gant, Pepe Jeans, G-Star, Karen Miller, Casharel, Bali, Zegna, Waggon Paris, Guess и др. Кроме того, есть заинтересованность в участии в проекте компаний D&G, Prada, Nike, Tommy Hilfiger, переговоры продолжаются на европейском уровне этих компаний.
– Кто будет якорными арендаторами?
– Для формата «аутлет» понятие «якорного арендатора» нехарактерно. Для управляющей компании необходимо собрать такой пул брендовых магазинов, чтобы покупатель захотел ехать за город. Можно говорить о том, что некоторые бренды в аутлетах традиционно представлены большими по размеру магазинами, поскольку у них очень большой ассортимент товаров, например, товары для спорта. Также есть такие очень ожидаемые и желаемые потребителями бренды, как Prada, D&G и другие в категории luxury.
– Успеете заполнить к открытию?
– Европейские аутлеты традиционно открываются с 60-70% заполняемостью. Наш комплекс строится быстрее, чем компании могут подготовить аутлет-коллекции. Операторы также должны скорректировать свою операционную деятельность и заполнять не только основные магазины, но и обеспечивать новый канал продаж товаром на еженедельной основе, поскольку в аутлете – быстрая оборачиваемость товаров. Думаю, мы откроемся также с заполняемостью 60%, остальные будут готовы к открытию к весне 2014-го.
Насколько арендные ставки в «Мануфактуре» ниже, чем в городских торговых центрах?
– В среднем – в два раза, за счет загородного размещения. К тому же в проектах загородных аутлетов более низкие инвестиционные затраты на адаптацию, но при этом высокие продажи с квадратного метра и высокая конверсия посетителей в покупатели. Также ставка зависит от площади. Мы учитываем не только опыт Европы, но и украинскую специфику. Наш аутлет будет иметь несколько меньшую площадь лотов. После переговоров с большинством наших ритейлеров мы понимаем их пожелания по площадям.
– На кого будет ориентирован аутлет? Как вы заставите потребителя приезжать за город?
– Стандартная зона охвата европейского аутлета рассчитана на территорию с доступностью до 60 минут езды на машине, мы же брали в расчет 30-минутную доступность на автомобиле. Это означает, что в «Мануфактуру» без проблем сможет доехать 3 млн человек. Также будет бесплатный трансфер от станции метро «Выдубичи».
Мы ориентируемся на покупателей, которые готовы купить брендовые вещи по приемлемым ценам для себя и семьи. Это могут быть как любители luxury-брендов, так и поклонники демократичных марок одежды. Согласно европейской статистике, посетители аутлетов проводят в центре в среднем 3 часа, мы рассчитываем на 4-5 часов, поэтому концептуально планируем аутлет так, чтобы наши посетители с комфортом провели время шопинга, дополненное развлекающей инфраструктурой, кинотеатром, боулингом и фитнесом, которые уже функционируют рядом.
Для детей будет создана большая детская игровая зона. Мужчины, для которых шопинг утомителен, смогут посидеть в кафе с Wi-Fi-зоной, сходить в кинотеатр, поиграть в боулинг. Мы рассчитываем на 400-500 тыс. визитов в месяц в первые месяцы работы центра, с ростом до 700 тыс. визитов в месяц через год после открытия.
– Какова сумма инвестиций в проект?
– Проект пока еще не окончен, об этом говорить преждевременно.
– Какие планы у «АДС Групп», кроме «Мануфактуры»? Что планирует строить?
– В портфеле архитектурно-девелоперской группы находится еще и ТРЦ «Нивки» (первоначально запланированная площадь – 50 000 кв. м). Однако в связи с неблагоприятной экономической ситуацией сейчас мы уменьшаем концепцию до 25 000 кв. м.