Обзор рынка торговой недвижимости Киева

Из них около 47 объектов – это профессиональные торговые и торгово-развлекательные центры.

По обеспеченности на душу населения профессиональными торговыми площадями Киев продолжает отставать от ведущих европейских столиц (в настоящий момент этот показатель составляет порядка 223 кв. м / 1000 жителей). За прошедший 2010 год он практически не претерпел существенных изменений. Общая площадь качественных торговых помещений Киева составляет около 1 095 100 кв. м, арендная площадь – 714 300 кв. м.

Новое предложение специализированной торговой недвижимости в 2010 году:

Показатели рынка торговой недвижимости на конец 2010 года:

В прошедшем году объекты, находящиеся на стадии проектирования, подвергались реконцепции, адаптации к новым рыночным условиям, корректировке функционального назначения, зонирования и т.п.

Данная тенденция коснулась также и объектов, владельцы которых прочувствовали финансовое бремя кризисных явлений и осознали необходимость изменений (подвергся полной и успешно реконцепции ТРЦ «Метрополис» на Оболони).

В 2011 году по планам девелоперов столичный рынок пополнится новым предложением общей площадью более чем на 260 000 кв. м:

Спрос

Ситуация по спросу на торговые помещения стабилизировалась как в сегменте профессиональных торговых площадей (ТЦ / ТРЦ), так и в сегменте помещений street retail.

В течение 2010 года спрос предъявлялся на качественные торговые помещения со стороны операторов, работающих во всех товарных направлениях: электроники, бытовой техники, одежды, обуви, аксессуаров, мобильной связи и пр.

Наибольший спрос в 2010 году в торговом сегменте Киева пришелся на помещения торговых галерей площадью 150 – 300 кв.м. А также на якорные площади в ТЦ / ТРЦ от 1 500 кв.м.

В сегменте street retail спрос на качественные торговые площади превысил существующее предложение.

Несмотря на сохраняющуюся популярность street retail, предпочтение крупных арендаторов, отечественных и иностранных сетевых компаний, отдается торговым центрам.Тот факт, что на столичном рынке все еще остается дефицит качественных торговых площадей, подтверждает текущий уровень вакантности в ТЦ/ТРЦ.

С начала 2010 года вакантность в киевских торговых центрах начала постепенно снижаться, достигнув нулевой отметки в наиболее качественных и престижных объектах.

Арендовать помещения в ТЦ/ТРЦ Киева с хорошей качественной и продуманной концепцией, сформированным имиджем, узнаваемостью, пулом арендаторов (соседей) становилось все более проблематичным, а концу года попросту невозможным.

Так, если еще по итогам 1 кв. 2010 средний уровень вакантности столичных ТЦ доходил до 5%, то в конце 2010 года вакантность находится на уровне 1,5 – 2,5 %.

Наибольшая вакантность наблюдается в неудачных с точки зрения концепции и имеющих недостатки месторасположения торговых объектах. В успешных объектах, таких как «Караван», «Глобус», «Dream Town», «Украина», «Магеллан», «Материк» и др., свободных площадей нет.

В 2010 году Киев для всех групп торговых операторов являлся регионом приоритетного развития.

Со второй половины года продуктовый ретейл («АТБ», «Сильпо», «Novus», «Велика Кишеня», виномаркеты «Поляна»), магазины парфюмерии, косметики и товаров для дома («Ева», «Prostor», «ДЦ»), а также супермаркеты электроники и бытовой техники (Comfy, MOYO, Фокстрот, Protoria) начали активную экспансию в регионы, которая будет продолжаться и в наступающем 2011 году.
Базовые параметры отбора помещений самими операторами не поменялись. По-прежнему это:

• центральное месторасположение;
• высокие транспортные потоки;
• высокая плотность населения в зоне охвата;
• высокая транспортная и автомобильная доступность;
• продуманная концепция ТЦ, узнаваемость, репутация, посещаемость.

В 2010 году не осталось арендаторов, которые сокращали бы площади или интенсивно закрывали торговые точки. Наоборот, позитивную динамику демонстрировали сети, уже представленные на Украине, а также заявившие о выходе на наш рынок.

Наибольшую активность в расширении и развитии сетей продемонстрировали такие бренды:

Со 2 квартала и ближе к середине 2010 года владельцы уже весьма неохотно идут на уступки арендаторам в плане торгов по ставкам аренды и компенсации ремонта.

Динамика арендной ставки (для магазинов торговой галереи площадью до 200 кв. м) и уровня вакантности в ТЦ Киева:

Открытия года
Ввод в эксплуатацию 2 очереди концептуального ТРЦ «Sky Mall», который был признан лучшим и самым крупным торговым центром Киева.

Свои пилотные магазины на Украине, в том числе в данном ТРЦ, открыли многие ведущие иностранные бренды: Mark & Spencer, New Yorker, New look, Top Shop и др. А также первый объект российской сети «Кронверк Синема».

В течение 2010 года открыли свои двери покупателям два гипермаркета DIY, представляющих крупнейшие в своем сегменте зарубежные бренды: Praktiker и Leroy Merlin. Группа компаний «Фуршет» открыла новый дискаунтер под брендом «Народный», который разместился на площадях ТЦ «Дарынок».

Будущие перспективы

Компания «К.А.Н. Девелопмент» (реализующая проект ТРЦ «Ocean Plaza») подписала договор о намерениях с управляющей компанией сети «Планета Кино». Таким образом, в ТРЦ разместится 9-зальный кинотеатр IMAX с 3D-залом.

Гипермаркет «Real» («Metro Group») станет основным якорным арендатором в этом же объекте, открыв в данном ТРЦ магазин сети.

Об открытии первых магазинов и расширении на территории Киева действующего бизнеса заявил ряд крупных иностранных сетевых ретейлеров.

Мировая экспансия
Украинская сеть магазинов мужской деловой одежды Arber вышла на рынок России. Первый магазин Arber Group «Gregory Arber» открылся в Москве 13 марта в ТЦ “Филион”. В планах компании – дальнейшее планомерное расширение. Московские магазины Arber отличаются от украинских: половина ассортимента приходится на самый дорогой бренд Gregory Arber.

Сложности года
Участились факты перехода залоговых активов в собственность крупнейших кредитных учреждений. В 3 кв. 2010 года – это информация о переходе в собственность банка как залогового имущества двух ТЦ «Материк» (на Днепровской наб., 23 и на ул. Борщаговской, 154 в Киеве).

К концу года банки разработали для себя четкую стратегию в отношении залоговых активов. Возможно, с начала 2011 года на продажу будут выставлены новые активы. С середины 2010 эта тенденция уже имела место по отношению к объектам офисного сегмента, прибывающего в худшем, чем торговый, положении по погашению своих обязательств.
Выводы и прогнозы
Ввод новых торгово-развлекательных объектов в эксплуатацию останется на низком уровне еще как минимум в течение 1-2 лет. В 2011 году вряд ли предложение качественной торговой недвижимости пополнится кардинально новыми ТЦ – ввод большей части объектов с 2010 был перенесен на 2011 год. Именно эти объекты и будут формировать рыночное предложение.

С учетом низкого объема строительства и сокращения предложения в наилучших объектах сегмента ТЦ / ТРЦ конкуренция за лучшие места усилится.

С приходом на Украину новых международных торговых операторов, а также вывода на рынок уже работающими здесь компаниями новых брендов, в долгосрочной перспективе может возникнуть дефицит качественных торговых площадей. И, соответственно, динамичный рост ставок аренды.

Ретейлеры в свою очередь, ощущая сокращение предложения, будут вынуждены рассматривать существующее на рынке помещения, что также приведет к росту арендных ставок в более качественных проектах.

Но стремительного их увеличения в 2011 году и в ближайшей годовой перспективе мы не ожидаем.

По наиболее качественным объектам и площадям торговых галерей возможен рост арендных ставок на уровне порядка 20% в год ввиду их ограниченного предложения.

Увеличения ставок аренды можно ожидать по вновь заключаемым договорам, а также для якорных арендаторов в случае перезаключения договоров аренды (так как уже сегодня есть прецеденты, когда якоря готовы идти на «демпинговые» условия – платить большую арендную плату за хорошие места, чем конкуренты).

В целом же по действующим договорам аренды ставки будут повышаться согласно текущим договорным условиям в рамках 10-15% в год.

Соответственно, вакантность в качественных объектах будет минимальной (1,5 – 2%). Характеристики месторасположения, качество и имидж ТЦ / ТРЦ будут оставаться решающими факторами успеха старых и новых торговых центров в Киеве.
Наибольшая вакантность будет наблюдаться в неудачных с точки зрения месторасположения и концепции объектах. А также в объектах, введенных в эксплуатацию в 2011 году. Вместе с тем на момент ввода объектов их вакантность можно прогнозировать не более чем 15% – 20%.

В 2011 году рынок торговой недвижимости Киева продолжит восстановление.

Мы будем наблюдать продолжение процесса расширения сетей отечественных и зарубежных операторов в Киеве и регионах Украины.

На рынке присутствует дефицит объектов торговой недвижимости, владельцы которых готовы их продать.

Реальный инвестиционных спрос сосредоточен на активах со ставками капитализации минимум 12-15%.
В то время как реальный показатель доходности киевских ТЦ сегодня находится на уровне 8-10%.

Собственник запрашивает слишком высокую цену, или уровень обязательств по объекту велик (под развитие проекта привлекались заемные деньги), или имеются определенного рода проблемы с документацией, а это значительно повышает риски инвестора и существенно снижает в его расчетах стоимость актива.

Учитывая, что доступные по цене кредитные средства сегодня могут быть получены только на внешнем рынке, новые проекты торговой недвижимости вряд ли будут развиваться за счет этого источника инвестиций.